“天发观邸”住宅小区前期物业管理委托合同

“天发观邸”住宅小区前期物业管理委托合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方： 荆州天发金达利房地产开发有限公司（以下简称甲方）
地 址： 荆州市江津西路7号
邮 编： 434100
电 话： 0716－8519251
受托方： 荆州市盛智物业管理有限公司 （以下简称乙方）
地 址： 荆州市江津西路288号投资广场
邮 编： 434100
电 话： 0716－8270111
甲乙双方根据我国有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方开发建设的下述物业委托乙方进行前期物业管理服务事宜，经过充分讨论和友好磋商，达成以下共识，并签订本合同，以资双方共同信守。
第二条 物业基本情况
物业名称：荆州 “天发观邸”住宅小区、天发花园,（以下简称本物业）
物业类型：普通多层、多层复式住宅、低层住宅及商业用房
座落位置：江津西路以南、武德路以西(详见总平面图)
占地面积：约69700平方米
建筑面积：约85168平方米
物业管理用房面积：按商品房总建筑面积的3‰配置
总户数：502户
总幢数：29幢
第三条 乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（含楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道。
第五条 房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括给排水管道，供电、供气、电信、有线电视、宽带网络等线路，消防设施，路灯照明，沟，渠，池，井，露天停车位，建筑小品，标识，宣传牌，信报箱，公益性文体设施。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外给排水管道、化粪池等。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐和教育场所。
第九条 公共环境卫生，包括上述公共场所、共用部位、共用设施及设备的清洁卫生，卫生消杀，垃圾的收集和处理，果壳箱的保洁 。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持治安及公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区内车辆停放管理、交通秩序管理和消防安全管理 。
第十二条 管理与本物业相关的工程图纸、业主及物业使用人档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展本物业社区文化娱乐活动。每年大型活动不少于1次、小型活动不少于5 次。
第十四条 负责向本物业业主和物业使用人提供本合同第二十条规定的物业管理服务（见附件《荆州 “天发观邸”住宅小区物业管理服务内容及质量标准》），并收取费用 (详见本合同第二十一条) 。
第十五条 在当事人提出委托时，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备提供维修、养护等有偿服务。
第十六条 其它委托事项：
1、 本物业生活垃圾的归集由乙方负责，清运由乙方负责与环卫部门签订本协议的有效期内的清运协议。
2、本物业路灯照明设施的维修养护及电费由乙方牵头与路灯管理部门处理，费用已含在物业管理费中。
第三章 委托管理期限
第十七条 委托管理期限为两部分。首期从委托合同签订之日起至2005年9月30日。次期从2005年10月1日至2006年9月30日止，如果这期间本物业业主委员会成立，并选聘出新的物业管理公司接管本物业，则本合同同时终止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，代表业主负责制定临时公约，并配合乙方与《商品房买卖合同》一并签订，要求业主和物业使用人遵守；
2、审定乙方拟定的物业管理制度；
3、检查监督乙方管理服务工作的实施、制度的落实执行情况及承诺指标执行情况；
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；
5、按照甲方《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求，委托乙方管理服务的房屋、设施、设备符合国家相关验收标准，保障业主和物业使用人正常使用。保修期内如存在质量问题，由甲方负责返修。
6、在房屋竣工交付时配置不低于商品房总建筑面积3‰的物业管理用房，供本小区物业管理公司无偿使用；
7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案资料，并于小区竣工验收时移交乙方； 8、协调、处理本合同生效前发生的本物业遗留问题：
（1）、 对于综合验收、接管验收时提出的各项遗留问题在规定的时间内办理完结 ；
（2）、 不将未缴纳的有关水、电、气、通讯、通信增容等配套费用遗留给乙方处理。
10、协助乙方做好政府有关主管部门和专业单位对本物业管理的相关协调工作；
11、不擅自占用和改变本物业的公用设施使用功能 。
12、 在小区内配置用于物业管理服务并按民用水电标准收费的水、电源，便于乙方对本物业卫生、清洁及绿化养护，费用由乙方承担。
第十九条 乙方权利义务：
1、本合同签订生效起七日内将驻本小区的物业管理负责人 及有从业资格的其他员工名册、组织架构报荆州市房地产管理局备案；物业管理负责人在合同期内发生变更前必须经甲方书面同意。
2、根据有关法律法规及本合同的约定，制定本物业管理制度，履行物业管理服务事项；并派专人在甲方售楼处负责与业主签订本物业《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》等相关文件；
3、对业主和物业使用人违反法规、规章和临时公约的行为进行劝阻、制止并限期整改或提请有关部门处理； 对造成损失的有权要求责任人承担赔偿责任；
4、事先经甲方书面同意，乙方可选聘专营公司承担本物业的特殊专项管理业务(小区保安必须由乙方自理)，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
　5、负责编制本物业公用部位、公用设施设备年度养护计划和维修方案，保修期外，经甲乙双方议定并报荆州市房产管理局批准，由乙方负责组织实施，有关费用在本物业公共维修基金中列支；
6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，通过签订《房屋装饰装修管理服务协议》与其书面约定有关限制条件，并负责检查监督；
7、负责编制并报甲方审定物业管理年度管理计划、财务预算及决算报告；
8、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；
9、向业主和物业使用人提供规范标准、细致入微的保姆式人性化物业管理服务；
10、不擅自占用和改变本物业的公用设施使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套设施，须事先征求业主和物业使用人意见，经甲方书面同意并报荆州市房地产管理局等有关主管部门批准后方可实施；
11、本合同终止时，乙方必须向荆州市房地产管理局或业主管理委员会移交全部物业管理用房等固定资产、物业管理的全部档案资料及物业管理服务费和公共维修基金的结余部分款项；
12、向业主或物业使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
13、依据《前期物业管理服务协议》向业主收取物业管理服务费，并有权依法对逾期或拒不缴纳物业管理服务费的业主或物业使用人加收滞纳金或依法提起诉讼；
14、本合同期内，本物业达到成立业主委员会条件的，应由乙方牵头并配合荆州市房地产管理局组织业主委员会筹备事宜，所需费用由乙方先行支付，待业主委员会成立后，统一向各业主分摊。
第五章 物业管理服务内容及质量标准
第二十条 乙方保证向本小区全体业主和物业使用人提供以下物业管理服务内容及质量标准。(详见本合同附件《荆州 “观邸”小区物业管理服务内容及质量标准》)
第六章 物业管理服务费用和维修费用支付
第二十一条 物业管理服务费是指为完成本合同第二章所规定的委托管理事项而发生的费用，由服务成本、法定税费、人员工资构成。本协议前期费用由甲方向乙方支付，费用仅含四名保安工资及服装费，支付的金额与方式为：四名保安工资按月结清；四名保安服装费于本合同签订时一次性付清。

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