招标书主要内容与编写要点

招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面：
（一）目标物业规划建设基本情况
1．工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。
2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。
3．提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。
（二）物业管理内容
1．  房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；
2．  公共配套设施、设备维护、运行管理；
3．  公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；
4．  公共绿化、山水园林小品的养护和管理；
5．  安全护卫及公共秩序管理；
6．  公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理；:
7．  楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；
8．  交通、车辆行驶和停泊管理;
9．  物业及物业档案资料收集、管理；
10．  社区文化的开展；
11．  法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。
（三）有关事项的说明_
1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容：
1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。
2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。
3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。
4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。
5）公用水电费。包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。
6）清洁卫生和绿化服务。应说明此项服务的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排及费用也应列明。
7）物业管理酬金。一般按每年物业管理服务费总收入的10%计提。
8）机动车辆管理。说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。`
9）维修资金。此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。
10）商业用房。说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。
11）开办费问题。说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。
12）员工宿舍及食堂。应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。
13）关于装修管理要求。说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。 9~
14）管理目标及奖惩办法。招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几年内达到建设部何等级别的考评标准等。可以要求中标单位交纳风险抵押金。如达不到管理目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行奖励。风险抵押金在管理期结束时应按同期银行利率一并归还本息。
15）其它事项说明。如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由建设单位配齐。中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。
2、有关投标事项的说明
1）索取资料、报名及入围。应说明报名时间与携带资料目录、入围通知的时间等。
2）投标书的制作、密封及呈交。说明投标书呈交时间、份数、打印纸规格，还应提供投标企业对目标物业项目授权委托书。对未中标企业标书如何退还亦应列明。
3）现场察看、答疑会。一般应安排一至两次针对目标物业的现场察看及答疑会，说明具体时间。
4）开标、评标、定标。说明开标时间、评分办法，宣布定标的时间、《中标通知书》送达时间以及物业服务合同签定时间等。
5）其它事项。应明确要求投标企业遵纪守法，公平、公正地参与竞争。对违纪违法行为将予以处罚。应公布投诉电话，接受社会各界监督。

（四）标书、企业信誉、现场答辩项目
1、标书的项目及要求
1）投标人情况。
2）目标物业的管理服务总体策划。应包括服务理念、管理模式、管理目标、  价格定位、实施措施等
3）组织结构、职能分配、人员编制以及人员培训、管理。
4）管理模式、工作计划和物资装备情况以入管理用房安排
5）管理规章制度（只列目录）和物业档案资料的管理。
6）各项管理指标的承诺及相关措施。
•房屋及配套设施完好率
•房屋零修、急修及时率
•维修工程质量合格率及回访率
•绿化完好率l
•清洁、保洁率
•停车场完好率
•公共设施设备完好率
•主要机电设备完好率
•治安案件发生率
•火灾发生率
•有效投诉率与处理率
•管理人员专业培训合格率
•维修服务回访率
•业主满意率
•其它有关指标
7）经费收支预算、管理费和管理酬金标准。
8）日常物业管理。应包括入住期管理、装修管理、安全防范、物业维修养护计划、专项维修资金使用以及公共设施管理等。
9）机电设备、设施的管理。包括日常维修计划、应急抢修方案、节能降耗措施等。
10）便民服务和社区文化活动
以上十个项目要求逐一列举，体现全面、规范的物业管理服务水平
2、企业信誉考评项目
主要由投标人情况和已管物业服务质量调查两个方面。投标人情况包括管理规模、资质、经营状况、管理机制、企业发展目标、财务状况及抗风险能力等；服务质量调查应争取灵活多样方式，实事求事地掌握投标人物业管理真实水平。
3、现场答辩考评项目
一般要求投标企业的公司代表、拟选管理处主任参加答辩，分标书陈述与答辩两部分，陈述一般不超过15分钟，答辩时间控制15-25分钟之内。
4、总体评分说明
标书评分时去掉最高分和最低分，信誉分和答辩分一般直接取平均分。三项内容的权重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招标单位为了增大投标企业实际管理水平的考评分量，将权重调整为7:2:1或6:2:2。
三、物业管理答辩、评标会一般程序
在物业管理招投标工作中，答辩、评标会是整个活动的重点和高潮，招投标方倾情投入，社会媒体全面报道，公证处进驻现场，行业代表广泛参与。答辩、评标会是搞好招投标活动的中心工作，要求议程安排全面、周密。一般安排如下：
（一）明确时间、地点。
（二）参加人员：
目标物业招投标工作领导小组成员；
评标委员会委员（评委取五人以上，其中物业管理方面的专家不得少于总数的三分之二）
当地公证处人员（如需要）；
招标办公室工作人员；
投标物业管理企业代表；
参加评标会的嘉宾；
列席会议的其他物业公司代表、记者
（三）程序
1、明确各投标企业和招标办公室人员到场时间，通过抽签确定答辩顺序；

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