物业管理法规-业主自治管理体制和运作制度

　　依章自治是业主团体自治管理运作的主干原则。依章自治术语中的“章”字是指业委会 章程。国有国法，家有家规，组织有章程。任何一个组织团体都必须要有一个章程，来求得自己政治上、思想上、组织上、工作上的一致，约束自己成员的行动。避免思想上的混乱， 防止组织上的涣散。业委会章程就是业主团体自治组织统一全体业主思想、建立本会内正常的工作秩序和生活秩序，保证会内团结和会务工作的集中化，保证业主集体意志和行动的统 一，防止组织涣散，充分发挥自治组织优势和作用的一个章程。有了这个章程，业主自治团体前进就有了定轨；遵循这个章程，业主自治团体就能成为一个高效的组织，起到团结教育 业主的核心作用。如果没有正式规定的业委会章程，没有少数服从多数的原则和部分服从整体的原则，那么业主团体自治事业是不可能在散沙般的各个业主任意作为中开展起来和获得 成功的。因此，中国现行物业管理法规都明确要求实行业委会体制的业主团体自治组织，在订立业主公约的同时，必须订立业委会章程，但欠缺对该种章程内容的原则性规定，学术界 对这种章程的法学分析文著也罕见。因此，有必要对业委会章程作进一步简析。

　　业委会章程是指业委会组织及运作的系统规范，对业委会性质、宗旨、事业范围、组织 体制、活动方式、成员权利义务分配等内容进行记载的业主自治管理基本文件。它是业主自治组织的最高权力机构(业主会议)，关于本组织建设的总决议，是全体业主意志的集中体现 ，为业委会的组织建设确立了基本准则和依据，在自治组织内具有法的性质和权威性，业主会议、业委会及其委员和所属成员，都必须严格遵守。业委会章程在业主自治管理法中占有 重要地位，其法律意义表现在三方面：(1)该章程是业委会成立的行为要件。一个业委会成立必须具备三个要件：人的要件——业主人数；物的要件——复有物业的规模数量；行为要 件——业委会章程的制订和通过。(2)该章程是业委会的信誉证明。业委会章程须经物业管理行政主管部门审核登记备案，是具有合法而有法律效力意义的业委会重要的基本文件。章 程中对业委会的自治事业范围和业委会辖管物业范围作出了明文规定和明确记载，具有保障业委会对外关系(包括委托服务交易关系)安全的功用。(3)该章程是业委会对内管理的依据 。章程虽然是业委会对外的法律文件，但业委会的运作还必须在章程规定的原则范围内制定出业委会管理的具体办法或具体规章，这在业主自治管理法学中称为章程细则，属于自治管 理规约范畴。制定章程细则是业委会的一种法律行为和一种职责，基于业主自治管理的民主性，该项职权的取得应有业主会议决议或业主公约的明确授权，并且业主会议有权审议、修 改、废止，业委会制定的章程细则虽然有关管理业委会的任何事项，都可以记载在章程细则之中，但它必须不与法规、业主公约和业委会章程相抵触，否则该内容无效。

　　业委会章程不是一般的行政文件，它既是业委会设立的必要条件，又是业委会正常运作 的法律依据，从法理上讲其应当具有下述法律特征：(1)章程的法定性。此特性表现在三个 方面：一是章程不可缺性。业委会章程的本质在一定意义上可视为业主群体与其自治管理事 务代表人之间在法律约束下的“契约”。它既是代表人(业委会)对业主的一种行为承诺与法律保证，也是业主对代表人行使监督、进行诉讼的法律依据。现代物业的管理已从业主个体 投资、个体经营发展为复有物业的资产属主权能与经营管理权能相分离，业主个体自治与业主集体自治相结合，如何让业主放心地将物业复有合属部分移交入业委会，国家如何在确保 业主利益的前提下加强对业委会的监督，既确保代表人独立地进行物业复有合属部分的经营管理，又防止代表人损害业主利益，必须在业主和代表人之间连接一根国家督制的契约“锁 链”，这一“锁链”就是业委会章程。如果没有章程或者在法律上不赋予业委会章程以特殊的法律地位，现代业主自治制度也就不可能产生。物业管理法规关于业委会章程的规定，不 是法律上的任意性规范，具有不能不制定的强制性法律意义。二是章程的确定性。鉴于业主自治管理在物业经济上和社会民主政治上的重要性，业委会章程的内容设置应当十分严格和 规范。理应由法规直接加以列举规定，业主们必须按照所列举的事项记载，不得遗漏。三是章程的固定性，亦称不可随意变更性。由于业主自治法规赋予业委会章程具有绝对效力，因 而章程一经合法制定，非经法定程序不得变更。(2)章程的真实性。业委会章程所记载的内容必须是客观存在的、与实际相符的事实。这是章程具有绝对效力的法律基础。章程真实性 特征取决于业委会这一特殊的业主自治管理组织实体中业主成员与其代表人权利义务均衡实现关系。章程不能轻易变更修改的稳定性，决定章程只应记载业委会形成、设立、运作和终 结的复杂系统中一些对业委会具有决定意义的重要事项或重要内容。哪些属于“重要内容” 是由业委会本身的客观实际所决定的而为人们所普遍认可的事实。认为章程记载不实，须证 明章程虚假或欠缺部分属“重要内容”。所谓重要内容(Ｍateriality)，依学理解释是指谨慎的物业购用者或物业管理受托者，在购用或受托管理复有物业前所应获悉的自治管理组织 制度的事实和自治管理事业的资产基础事实。(3)章程的公开性。章程应置备于业委会，是业委会对外的文件之一，不仅对其业主成员公开，而且对所有社会公众公开。业委会应对公 开的章程的文件真实而无虚假记载、欠缺和误导性陈述等情形负保证责任。

　　业委会章程的制订讲究科学性(只记载不易变更的重要的内容和事项)、统一性(各个业委会的构成和运作都是在同一自治规则下进行的，因而其章程的编制趋向一致)和合理性(在 确定章程内容时要把握好既便利操作又严格不轻易改变的尺度)。应坚持章程订立的四原则：一为不重复原则，即对物业管理法规和业主公约中，已作出明确规定的内容，不再在章程 中作简单重复记载；二为不冲突原则，指章程所记载的事项应合法，不得与相关法律法规及业主公约相抵触；三为不变易原则，易变事项不要载入章程之中，章程一经首次业主会议通 过，非经法定程序不得随意变更；四为不损害合法权益原则，既不损害业主个体的合法权益，也不损害业主集体利益和业委会的债权人利益。业委会章程订立形式，应采取严格的法定 主义，须依法经业主大会或业主代表大会审议通过，并采用书面形式。章程的草拟可以采用委托方式。

　　业委会章程的内容，按内容重要性从理论上可划分为三类：(1)绝对记载事项，遗漏其中一项均可导致业委会设立无效。业委会的冠名名称(如某某住宅小区业委会)和住所、业委 会辖区(即自治管理复有物业规模范围)、首次业主大会或业主代表大会决议同意成立业委会的决议文件编号、业委会组织机构和委员任期，应当列为业委会章程绝对记载事项。(2)相 对记载事项，指记载就有效，不记载就不生效的事项。如业委会设立费用、业委会委员的工作津贴报酬，章程记载了就可以从财务上开支，否则就不能开支。(3)任意记载事项，除上 列两项外，凡不违背法律法规、业主公约和业委会性质的事项，都可以根据各业委会的实际处境和需要记载上去，即使不记载也可以这样做。

　　业委会章程从内容结构的完善性来说，一般应包括五部分：第一章总则，规定业委会的 性质、事业宗旨、基本任务、本会的工作和活动的原则及作风。总则部分实质是业主自治组织的纲领，为业委会的组织建设规定正确的自治方向。第二章会员，规定会员的条件(凡属 某某自治管理辖区的物业业主均属本业委会会员)、会员的权利和义务、新业主加入的程序和手续、本会会员应遵守的组织纪律。这些规定是巩固和发展业主自治组织，加强对业主的 教育，提高会员素质的基本依据。第三章组织机构和活动制度，规定本自治组织结构、民主集中制的组织原则、业主会议及业委会产生的原则和职责范围、会务活动主要制度、业委会 (包括主任委员)的违纪报应。这些规定是建立业主自治组织系统，正确和有效发挥业主会议、业委会、业主小组的组织作用的基本依据。第四章本会对外关系。规定本业委会同受托物 业管理企业之间的委托关系原则，同其他相关部门、单位的关系准则。第五章附则。若为形成和显示业委会的自治特色文化，也可以在上列第四章与第五章之间增加一章，规定会旗、 会徽，还可以规定会歌，作为本会的标志。

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