物业管理法规-业主自治管理体制和运作制度

　　业主或业主代表参加业主会议行使的表决权，实际是投票权。复有物业的各专属部分的 所有权人都有一表决权，但该表决权的表现因投票权计算显示出的票数差异而使各位所有权人在会议决定的通过之作用力量上可能不完全一样。大业主和小业主都有表决权，但大业主 因其拥有的复有物业建筑面积大而相应的投票权亦大，即其所掌握票数较多。为避免少数大业主任意左右业主会议的决定和平衡大小业主们之间的利益关系，在物业管理立法中应对个 别业主掌握投票数额作出控制性明确规定：当任一业主的投票权占全体业主全部投票权的1 ／5以上时，其超过1/5部分不予计算投票权。如果数人共有物业的某一专属部分，该专属部 分的表决权由其共有人推举一人行使。业主因故无法亲自出席业主会议时，可以委托其他成年人代理出席和投票。在业主人数较多或者复有物业组群规模较大和独立成幢楼宇较为分散 的情形下，可以依法或自治管理规约推选业主代表，由业委会召集业主代表开会，讨论决定业主会议授权的事项。业主代表由异产毗邻业主按每5个至15个表决权推选1人，或者由各业 主小组推选若干人。这里所讲的业主代表会议不同于能取代业主大会的业主代表大会，而是业主大会基础上产生的会议制代表机构，其取权范围取决于业主大会的授权，一般限于议决 普通事项。

　　二、业主委员会(业委会)
　　(一)业委会的性质和地位

　　业委会是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖 区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。它既是业主团体自治管理辖区业主会议的常设执行机构，在业主会议闭会期间行使业主集体自治权利，又是对外代表其辖区 全体业主的独立自治组织实体，是本自治团体的最高行政性机关，处于事业性法人的法律境位。

　　业委会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围的物业管理各项工作，但必须对业 主会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权，因此，业委会必须服从业主会议，受业主会议的隶属，处于从属于业主会议的法律境位。应注意：各个业委会都是各自独立，相 互之间不存在隶属关系，但可以合作组成业主集体自治管理协会。

　　业委会根据特定物业管理辖区复有物业规模状况，业主人数多少，按照便于业主集体自 治的原则设立。业委会的设立、撤销、范围调整，应由该委员会所在地的县级政府物业管理行政主管部门提出，经业主会议讨论同意，报县级人民政府指定的主管机关备案。

　　业委会在中国属于一种新型的社会性自治组织，为了保障业主实行集体自治，应当比照 村民委员会组织法和城市居民委员会组织法，由国家制定专门的业委会组织法。在未制定专门组织法之前，应在物业管理条例中尽可能详细地规定业委会的主要组织规范。

　　(二)业委会的组成或任期

　　业委会的主要理论支柱有三个，即公共选择方式理论、代议制民主理论和职能分工效率 理论。复有类物业的各业主在支配和管理物业方面都有自己的权利，又不可避免地形成共同利益，其共同利益意志表达和维护，采用“共同议决”或“公共选择”的方式最为合理和公 道；但事无巨细都让全体业主和利害相关人投票是不经济的，于是产生了代表和服务于全体业主的特定代议制民主机构，即业主会议及其选出来的业委会；从一个独立的社会组织体系 看，将议事、执行、监督三项组织职能分工形成制约平衡关系更能提高组织工作的效率和保证组织运行的合范(合乎有关法律规范和自治管理规范)，让业委会主要承担业主自治管理的 行政事务工作的分工职能，有利于进行经常性的自治管理工作。

　　业委会委员数额，根据自治管理辖区的规模由7～17人(深圳规定一般为11～17人，上海规定为5～15人，江苏规定为9～15人)组成。经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少 于5人，并在其成员中，妇女应当有适当的名额，以体现男女平等法律原则要求和妇女参与城市管理的意义。业委会是业主自治管理事务的执行机构，其议行之事项大多直接涉及业主 经济利益，需民主把关以示慎重，故委员会数额不宜过少，但也不宜过多而造成不负具体实事之工作责任的委员虚增，添加补贴负担。

　　业委会由业主会议选举或认可的主任委员、副主任委员若干人，执行秘书和委员(包括顾问委员、独立监事委员在内)若干人组成。现行各地方物业管理法规大多规定业主会议只 选举业委会的具有本自治团体业主身份委员，而主任委员、副主任委员由业委会自行在其委员中选举产生。深圳还规定业委会可聘请派出所、居民委员会有关单位的人员担任业委会委 员。从业主自治管理实践经验看和借鉴《村民委员组织法》第11条第1款的规定，中国《物业管理条例》立法应规定：“具有本自治管理辖区业主身份的业委会主任、副主任和委员， 由业主会议直接选举产生。不具有该自治集体业主身份的独立监事委员、顾问委员和执行秘书，根据业委会主任提名，由业主会议决定认可，并报行政主管部门备案。任何组织或者个 人不得指定、委派或者撤销业委会成员。

　　“业委会成员应当选聘热心公益事业、办事公道、兼洁奉公、遵纪守法、责任心强、有 一定的组织能力和必要工作时间的人士担任，一般为兼职，根据情况，可以经业主会议决定从物业管理创收经费中给予适当津贴。主任委员和执行秘书可以专职，对无其他固定职业收 入来源的专职主任委员和执行秘书，可经业主会议决定对其实行薪金制。”

　　“业委会的独立监事委员分为法务监事委员和财务监事委员，应当分别选聘持有律师执 业证书和会计师执业证书、熟悉物业管理法务和财务的人员担任。”借鉴《公司法》关于独立董事的规定法理，结合现实已成立的业委会有相当一部分不能正常开展工作和违法不理事 、乱干事、财务监督不力的问题，建议根据依法自治原则和强化监督力度要求，在立法中明确要求业委会设立享有投票权的独立监事委员，充分发挥法务监事委员和财务监事委员的作 用，从依法办事和依法管财两方面设立能起督促效应的“压力阀”。同时，立法支持业委会执行秘书职业化，加快建立一支懂法律、懂业务、懂管理的专职业委会执行秘书队伍，由业 委会聘用，以保证业委会的正常运作。还可以突破业委会主任必须是业主观念，由业主会议决定试行业委会主任职业选聘制，由其负责业委会日常工作而不设执行秘书，业委会中不享 有投票权的顾问委员可分为参与具体办事的公共关系委员和不参与具体办事的自治管理事务咨询委员两种。

　　业委会委员的选举和聘用，应遵循民主选举制度原则和委任合同责任制度原则，具体选 举和聘用办法应由省级人民代表大会常务委员会规定。属于业主自治管理辖区范围的业主不分自然人和单位，都是业主自治团体的成员，享有成员权。但是，在业委会委员的选举方面 ，只能由年满18周岁的成年人和单位性质业主委派的成年人代表享有被选举权，并且依照法律被剥夺政治权利或限制担任单位领导职务的人不能享有被选举权和被聘用权。在有关业委 会委员的选举和聘任立法中，可以参照中国《公司法》第57条第1款关于董事、监事、经理的任职资格的禁止性规定，对委员的任职资格也具体列举规定不得担任委员或被聘任专职执 行秘书或专职主任的情形。业主会议违反此禁止性规定而选举、委派委员或者聘任专职执行秘书或专职主任的，该选举、委派或聘任无效。具有业主身份的国家公务员可以经选举兼任 业委会的委员，从事不领津贴的公益性业主自治管理事务工作。这与《公司法》第58条禁止国家公务员兼任营业性公司领导职务(董事、监事、经理)不同。

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