业主自治管理组织概念

　　 一、业主大会或业主代表大会

　　 业主自治管理组织机构各地有不同的规定和做法。上海、深圳等地规定了召开业主大会 (业主代表大会)的一些做法。有的地方只成立业主委员会,本节重点讲述上海市的规定。

　　 (一)物业管理区域

　　 1.物业管理区域划定的条件

　　 物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围。它的划定有如下几个条件:(1 )原设计构成自然街坊和封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来房地产开发中形成的居住小区,一般由4-5个住宅组群组成,用地一般为15-20公顷, 建筑面积15-20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定,小区要配置居委、学校、托儿所、幼儿园、文化活动室、综合商店、自行车棚等公共设施项目。小区水、电、煤等公共 设施相关程度高,在开发时一起建成,一起交付,再让居民入住。这种小区,大都实行封闭管理,称为封闭小区。一个封闭小区划为一个物业管理区域,有利于对房屋及相关设施的管 理。

　　 (2)物业管理区域的范围,由区、县房地产行政管理部门按照楼宇与附属设施的相关情 况,可以是一栋或几栋大楼,也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。划定后应通知有关街道和已进行管理的物业管理公司。区、县房地产行政管理部门应在辖区地图上予以注记 。一经划定,如无特殊情况,不作任意改动。这样,物业管理区域范围相对固定,有利于业主委员会和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。

　　 2.非物业管理区域的物业

　　 对于公共设施与房屋相关联系不很紧密的房屋,或只有一个或少数几个业主的单幢房屋 ,或没有划入物业管理区域之内的房屋,业主可以自行负责房屋管理,或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。

　　 对于一些单位如机关、企业、学校等筹建在单位内部或外部的职工住宅,形成不了住宅 小区,也没有委托房管部门管理的,也可以成立由业主或使用人组成的管理房屋小组,与原单位的总务后勤部门配合,实施物业的管理,或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。

　　 (二)业主房管小组

　　 业主房管小组简称房管小组或业主小组,由本幢房屋内业主协商选举产生,其成员应具 有完全民事行为能力,一般由3人或3人以上组成。

　　 在一个物业管理区域内,应按建筑面积来确定和分摊房管小组成员。建筑面积一样的幢 (或大厦中一个层面),推选的业主房管小组成员数应相同;建筑面积不相同的幢(或大厦中一个层面),按分摊到的成员数推选。一般每500-1000平方米建筑面积产生一名小组成员。 要推选好业主小组成员,这是业主自治管理的基础工作。要让本幢业主和有关使用人都参与和了解业主小组成员的推选过程,使业主小组具有一定的群众基础。住宅出售单位要请街道 、居委会配合做好首次业主小组的组织成立工作。业主小组成立后,其成员要尽快进入角色。

　　 业主小组具有以下职能:

　　 (1)代表和维护业主的权益,负责本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情况, 建筑结构、面积,共用设备如电梯、水泵等情况;

　　 (2)听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的建议和意见。要经常和业主、使用人沟通 和联系;

　　 (3)决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付,当住宅修缮基金不足时,负责筹集;

　　 (4)决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮;

　　 (5)协助调

本文关键字：暂无联系方式物管制度，物业管理 - 物管制度