物业管理法规-业主自治管理法律关系主体和客体

业主自治管理法律关系同一般法律关系一样包括主体、客体、内容三要素，下面先对主 体和客体两要素分别作出论述。

　　一、业主自治管理法律关系主体
　　业主自治管理法律关系主体可分为基本主体、督导主体和协助主体三类。

　　1.基本主体，是指业主和业主委员会(业委会)或住宅小区管理委员会。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。业主是指物业的所有 权属主即所有权人。按物业的所有权归属主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。公房业主按中国法律是指国家和集体，但从法学角度讲，公房业主狭义仅指国家 及其授权经营管理公房的部门或单位；私房业主按国务院《城市私有房屋管理条例》第2条第2款规定，仅指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之业主。但从法学 角度讲，私房业主广义是指享有物业所有权的“私人”，包括自然人、非国家机关性质的法人和其他组织。以物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。 以享有物业所有权份额多少不同，可把业主分为大业主和小业主。以业主资格取得先后次序和依据不同，可以把业主分成原始业主(主要指新建物业的业主)、继受业主(主要指购买物 业人)和准业主(主要指依法视为业主的业委会和物业使用权合法持有人)三类。业委会是业主团体自治法律关系的基本主体，是指由行政的业主团体自治辖区(即特定物业管理区域)内 物业的业主全体依法共同组建的，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督、代表全体业主和物业使用权人对复有共用物业和人居环境实施综合管理，实现业主自我管理、自我 教育、自我服务的群众性自治组织。

　　关于业委会的法律地位，应借鉴中国立法传统中对不是按个人志、愿或行业相关原则， 而是按行政划定属地原则建立起来的群众性自治组织所作的特别规定来认定。中国现行法律规定的群众性自治组织有两种：农村村民委员会和城市居民委员会，这二会是按行政划定属 地组建的。1998年11月4日公布施行的修订后中国《村民委员会组织法》第8条规定：“村民委员会根据村民居住状况、人口多少，按照便于群众自治的原则设立。村民委员会的设立、 撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经过村民会议讨论同意后，报县级人民政府批准。”1989年12月26日公布自1990年1月1日起施行的中国《城市居民委员会组织法 》第6条规定：“居民委员会根据居民居住状况，按照便于居民自治的原则，一般在100户至 700户的范围内设立。居民委员会的设立、撤销、规模调整，由不设区的市、市辖区的人民 政府决定。”业委会根据业主拥有的房屋与公共设施相关情况和复有物业规模涉及的业主数量多少，按照便于业主自治的原则设立。各地方物业管理立法文件中都规定各个业委会是以 一个物业管理区域或一个住宅区为基础成立，物业管理区域或住宅区的范围，由市、区、县房地产或住宅行政管理部门会同有关部门划定。可见，业委会与村民委员会、居民委员会是 各有特点但同属于法定和行政划定属地类型的自治组织。1998年的《村民委员会组织法》没有采用村民团体法人办法来取代村委会，故不必照搬法国、瑞士等国家和中国香港地区的做 法，在中国大陆的业主自治管理方面搞业主团体法人。《村民委员会组织法》和《居民委员会组织法》都未明文规定村委员和居委会是法人或是非法人组织，也未规定以村委会、居委 会名义独立承担法律责任的问题。考虑到村民委员会依照法律规定管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，居民委员会管理本居委会的财产，业委会管理复有物业的共有共用 部分实物财产和物业维修基金及物业经营收益形成的货币财产，各自都是所管理的财产所有权的持有代表，都具备《民法通则》第37条规定的法人应具备的依法成立，有必要的财产或 者经费，有自己的名称、组织机构和场所，能够独立承担民事责任四项条件，所从事的是法定公益性的事业，应视为事业性单位。由于法律法规未要求村民委员会、居民委员会，业委 会办理法人登记，则应属于《民法通则》第50条第2款中规定的“具备法人条件的事业单位、社会团体，依法不需要办理法人登记的，从成立之日起，具有法人资格”之情形。因此， 我们建议在《物业管理条例》立法中对业委会的法律地位予以明确，具体条文可以表述：“ 业委会根据业主拥有的房屋与公共设施相关情况和复有物业规模涉及的业主数量多少，按照 便于业主自治的原则设立。业委会的设立、撤销、范围调整，由不设区的市、市辖区、县、乡、民族乡、镇的人民政府物业管理行政主管部门提出，经业主会议讨论同意后，按规定报 市、市辖区、县级人民政府物业管理行政主管部门备案。业委会从成立之日起具有法人资格。”

　　住宅小区管理委员会，是物业管理事业在中国起步时期、尚未从理论上完全弄清和在立 法上尚未完全理顺业主自治管理法律关系的产物，也是业委会初期不成熟的形式。1991年冬 ，深圳万科集团物业管理公司天景花园管理处为小区住户电费按商业用电计费纠纷伤透了脑 筋，一次偶然机会由一个业主轻易解决了此问题，这件事给了万科物业管理公司领导很大启发，于是运用创造性思维，大胆提出了“业主管理委员会”的构想，很快得到上级公司及小 区业主的支持，天景花园率先成立了全国第一家“业主管理委员会”，从而在中国开创了“ 业主自治管理与专业人居服务相结合的物业管理模式”的先河。这一模式在1994年被深圳市 人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法确立，并在同行业中普遍推广。19 94年中国建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》第6条规定：“住宅小区应当成立住 宅小区管理委员会(以下简称“管委会”)。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅区内房地产产权人和使用权 人的合法利益。”然而，在该规定的实施实践中，管委会委员往往是由住宅小区内物业所有权人、使用权人和物业管理公司的代表以及该住宅小区所在的街道办事处、派出所，城管办 、市政、环卫、绿化等城市管理执行部门和居民委员会的代表组成，蜕化成全面负责小区行政管理工作的决策机构。虽然工作效率和业绩也不差，但毕竟偏离了业主自治管理且管理任 务有限的轨道，以至于有人论证证明管委会的权力来源于政府的行政权，而不是业主会议的授权。1997年6月《上海市居住物业管理条例》出台，其第二章明确以“业主自治管理”为 标题，用“业委会”名称取代了管委会的名称，与同是群众性自治组织的“村民委员会”、 “居民委员会”的名称接轨，不要求聘请非业主人员来当委员，恢复了业主自治管理应有的 面目。受上海影响，管委会在各地方逐渐退出历史舞台，让位给业委会。

　　2.督导主体，一般是指在业主成立和运作自治团体的过程中，法定应履行业务上行政指导和执法监督管理职能的物业管理行政主管部门和有关行政管理职能部门。督导主体与业主 、业委会之间的关系是行政管理法律关系性质，是行政主体与行政相对人之间的督导与被督导的法律地位不平等关系。

　　3.协助主体，是指在业主自治团体成立和运作过程中，法定应履行协助职责的基层政府组织(城市街道办事处、乡镇人民政府)和法定应履行协助义务的单位(物业开发建设单位、 公房销售单位、物业管理企业、居民委员会或社区工作委员会等)。协助主体可分为常助主体(包括基层政府组织、物业管理企业和居民委员会或社区工作委员会)和特助主体(包括物 业开发建设单位和公房销售单位等)。特助主体只是在法定情况出现时才临时介入业主自治管理法律关系，完成协助任务后即退出。例如，物业开发建设单位应当协助召集第一次业主 大会，完成此协助任务后就退出了。常助主体是常年协助业主团体自治活动的主体。例如，基层政府组织一方面协助有关行政管理部门对业主自治活动和物业管理进行日常监督管理， 另一方面对业主自治管理、物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，帮助业委会克服自治活动正常开展的障碍和困难。物业管理企业一身两任，既是物业管理法律关系中 受托经营管理主体，又是业主自治管理法律关系中日常协助主体，在每年的业主团体定期或临时活动期间，它都应依法依合同履行协助义务。

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