房地产行业税收体系概述

　　 一、我国税收体系

　　 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。

　　 第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税、关税等。

　　 第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有企业所得税。

　　 第三类:财产税。是指以各种财产为征税对象的一种税种,如房产税和契税。由于我国过去长期不承认土地的价值,因而在财产税中一直没有有关土地的税种。

　　 第四类:行为税。是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。如车船使用税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节税等,均属此类税种。

　　 第五类:资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。我国现行的征税范围仅包括矿产品和盐两大类资源。

　　 二、房地产税、租费

　　 (一)房地产税、租、费界定不清

　　 目前,在我国理论和实践中,普遍存在着对房地产税、租、费界定不清的问题。主要表现在:

　　 第一,以税代租。如城镇土地使用税、房产税等存在部分以税代租,即税中含有租的因素。

　　 第二,以税代费。如城市维护建设税是向享受城市设施建设利益从事生产经营的企业和个人征收的,明显含有以税代费的成分。

　　 第三,以费代租。比如土地使用费是土地使用者为了取得土地使用权而向土地所有人缴纳的费用,其本质应是地租。但过去由于“左”的思想干扰,认为地租是资本主义的,因而将土地使用权所支付的地租累加称为土地使用费。

　　 第四,以费代税。比如某些城市征收的土地闲置费,其实就是一种罚税即空地税。

　　 上述种种造成税、租、费混杂,征收部门繁多,房地产收益权不明确,乱收费现象严重,降低了税收的严肃性、规范性。

　　 (二)房地产税、租、费比较

　　 首先,从三者本质上看:税收所反映的是一种法律关系,是国家依据立法强制、无偿、固定地取得的一部分国民收入,只要有国家,就会有税收;而租则反映房地产所有者与使用者之间的租赁关系,包括房租和地租,与税相比,二者差异很大;费是对行政服务的一种补偿,即行政机关在房地产管理过程中收取的必要的有关费用,一般称之为管理费。

　　 其次,从三者存在的范畴来看:房地产税存在于法律关系之中,来源于房地产财产的总价值;房地租是一种经济关系的反映,是产权明晰化的结果,来源于房地产收益,即是对房地产收益的一种扣除;而房地产管理费则来自于行政服务所带来的直接或间接收益。

　　 三、房地产开发经营有关税费

　　 (一)企业所得税

　　 企业所得税是对企业生产经营所得与其他所得征收的一种税。其计算方法如下:

　　 所得额=经营收入-成本+营业外收入-(营业税+城市维护建设税+房产税)

　　 所得税=所得额×所得税率

　　 开发企业的所得税率一般为33%,实行有关优惠政策的,所得税率最低可降至15%。

　　 开发企业的经营收入主要是租售收入。房地产开发项目和租售收入和成本投入是逐年实现的,若企业一年中的全部投入在本年度的经营活动中未全部回收,尽管有租售收入也未实现利润,因此给企业计算所得额

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