从笔架山合同纠纷解析合同附随义务的制约因素

　　 一、案件简介

　　 背景:笔架山庄抢劫杀人案

　　 案犯于1998年3月30日晚窜入笔架山庄,从阳台打开落地窗进入空置的3栋104房,在内潜伏,伺机作案。4月4日晚,被害人明某驾驶奔驰车回到笔架山庄住所,下车后进入楼梯间时,被案犯用乙醚迷昏,拖至104房杀害。案犯从其身上劫取财物1.1万元,因打不开车门,抢车未遂。明某的家人于次日凌晨在管理处工作人员的协助下,在104房找到了明某的尸体。案犯1999年被抓获归案,次年以故意杀人罪、抢劫罪被判死刑。

　　 笔架山庄物业管理合同纠纷案一审情况:

　　 2001年4月5日,明某家属以物业管理公司在提供服务过程中存在过错,导致抢劫、杀人案的发生为由,向罗湖区人民法院状告物业管理公司侵权,请求判令物业管理公司公开赔礼道歉、赔偿损失。

　　 首次开庭时。变更诉讼请求,将侵权之诉变更为违约之诉,认为物业管理公司的一系列不作为行为违反了物业管理服务合同项下的义务,给他们造成巨大损失,要求物业管理公司赔偿丧葬费、差旅费及教育费损失、明某被劫财物损失、明某工资和岗位股股金收入损失等共计68万余元。

　　 明某家属诉称:

　　 被害人明某与物业管理公司间存在合同关系,他向物业管理公司支付最高级别的物业管理费,物业管理公司应当提供相应的服务,包括业主生命财产的保护。但物业管理公司多次违反了物业管理合同义务,应承担违约赔偿责任。

　　 物业管理公司辩称:

　　 物业管理公司并非实施侵权行为的主体,不应承担侵权赔偿责任。并且,物业管理公司提供的服务不存在过错,笔架山庄的保安分三班24小时巡逻,每班有两名保安当值,维护小区公共秩序,事后及时协助找到被害人、及时报案,已尽了自己的义务。此外,物业管理公司从未对外承诺、在物业管理合同中也未约定笔架山庄实行封闭管理。因此原告主张无据。

　　 二、本案经两次开庭审理,法院作出一审判决,主要观点是:业主与物业管理公司存在事实上的物业管理合同法律关系。根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯,避免住户人身、财产受到侵害是此类合同的附随义务。物业管理公司除应履行向明某提供与其收费标准相适应的物业管理与服务的义务外,还应履行保护明某人身、财产不受非法侵害的义务。

　　 因刑事案件的突发性、不可预测性和犯罪手段的多样化,一旦发生,不能以物业管理公司负有该附随义务就一概认为其负有责任,而应具体情况具体分析,如能证明自己确实认真履行了义务的,可以不承担责任。物业管理公司对空置的房屋疏于于管理,对可疑人员为引起应有的注意,将住户置于极不安全的境地;犯罪分子多次出入小区且已被发现,但物业管理公司工作人员未引起应有的注意、足够的重视,从而未能避免罪案的发生。物业管理公司没有全面、认真地履行合同义务,应当承担违约责任。

　　 物业管理公司在安全保卫方面的义务有限,赔偿额应与其义务相适应,不应超过其在订立合同时应当预见到的因违反合同造成的损失,故酌定为10万元,驳回原告其他请求。

　　 三、二审代理要点:

　　 (一)当时有效的《物业管理合同》是确定本案合同当事人权利义务内容、审理本案争议的基本依据。

　　 (二)《物业管理合同》中明确规定了物业管理公司的义务内容,该义务内容与物业管理公司依据该合同所享有的权利是相互适应的。任何超出该约定内容的、对物业管理公司义务的增加或扩大,都将破坏合同当事人所达成的对价,导致权利义务的不对等。

　　 1、《物业管理合同》中明确排除了对住户人身和财产的保管、保险义务。

　　 2、《物业管理合同》在物业管理公司义务中明确排除对住户人身、财产保管、保险义务,与物业管理合同的性质及物业管理公司依据合同所取得的收益是相适应的。

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