《山东省物业管理条例》细文解读

    孙颖：只是在保修期的范围内，在保修期的范围内你必须交。
    主持人：在保修期之外出现问题呢？
    孙颖：就不是建设单位的职责了。
    主持人：在5月1号之前，办理房产证的业主都知道，一个是公共维修基金，第二个是契税。公共维修基金是小区的质量在开发商的保修期外出现问题，是需要这部分资金来维修的。那现在这种条款来说，维修基金的缴纳其实是不具备强制性的一个内容，成了一个业主自愿的事情。我们还是提醒一下广大的网友、广大的业主，应该自觉、主动的积极缴纳维修基金。这个对你自己房产增值保值，以及对整个的小区物业的管理是一个非常好的作用。如果你不缴纳的话可能会影响整个社区的发展。还是建议大家积极主动的缴纳这个维修基金。     孙颖：还要重点的强调一点。
    主持人：这个就是第三十三条了。
    孙颖：刚才的三十二条没有说完。《山东省物业管理条例》第五款、第六款明确规定了，这个事项“专有部分占总部分2/3以上的同意”，这个是要“双三分之二”。又回到了《山东省物业管理条例》里面关于首次召开业主大会的原则，还要注意这一条“双三分之二”。
    主持人：就是说一个投票的形式。
    孙颖：形成这个决议必须是通过“双三分之二”的，否则是无效的。     主持人：还有一个问题，就是业主大会怎么用钱？就是说这些业主缴纳的钱都放在业主大会的专用的物业管理条例帐号上，业主大会怎么用这个钱还有一个什么样的说法吗？筹集和使用。
    孙颖：使用的监督问题。对业主委员会的监督，如果是业主大会、业主委员会侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以要求撤销。监督的这个途径，目前还没有很好的监督的措施。     主持人：就是业委会有一个公示。
    孙颖：如果业主认为有不当的行为，有两个救济的途径。一个是可以要求街道办事处和乡镇政府来撤销这个决定。如果是侵害了合法的权益了可以请求人民法院撤销。如果是这个钱已经花出去了，目前为止还没有很好的救济的途径。希望广大的业主，因为这个条例也赋予了业主查询权。对此有疑问的也可以要求业委会作出说明，进行公示。责令限期改正，可以行使这项权利。
    陈旭峰：一般怎么做呢？由这个业主大会和物主主管部门还有银行，因为现在的钱都是存在银行的。能不能与主管部门做一个监管，做一个三方的协议。
    孙颖：还是说借鉴现有的办法。     主持人：我相信很多的业主都有一个这样看法，就是说我缴纳物业管理费，那物业公司给我提供的服务是什么，我最起码要知道，我要知道交这个钱有什么服务。业委会也是这样的，你缴纳这个费用，业委会要做一些什么事情，你也要进行一些关注，防止一些不良事件的产生。
    我们接下来讨论一下第三十三条，业主投票权的问题。
    孙颖：针对不参加投票业主的数量是否是计入同意的业主多数票数。国务院的物业管理条例是法定的，是排斥约定的。它必须是实实在在的“双过半”，你不参加的票数是否计入多数的票数？这个跟国务院的物业管理条例有矛盾的地方。     陈旭峰：三十三条就是对这个投票权计算的问题，其实它这个约定是不对的。
    孙颖：刚才我说的“有约定”的这个规定和国务院的规定是冲突的。现在好像是赋予了业主大会的一个约定权，跟国务院是相矛盾的。
    主持人：关于业主投票的这部分，投票应该怎么计算？没有售出的部分怎么计算？像刚才孙主任说的，省的《物业管理条例》赋予了业主大会的约定权。但是国务院的《物业管理条例》是排斥这种约定权的。提醒广大的业主要争取自己投票的权益。
    接下来就要讨论一下业主大会的召开的问题。这个业主大会的临时会议应该怎么去召开？     主持人：刚才三十三条和三十四的解读实际是对业主的投票权的一个解析。好，接下来让我们一起看看第三十六条，也就是业主大会的召开。
    孙颖：就是业委会不履行召集义务的话，是赋予了乡镇政府的权利。但是如果乡镇政府也不召集的话怎么办？有多少业主申请才能够有效启动街道办事处和乡镇政府启动呢？是一个业主还是有一个权数。因为随便召开一个业委会是很不容易的，但是如果说就一个业主来申请。因为每个人的主观的认识不一样。经多少业主申请就必须召开业主大会。
    陈旭峰：业主会召开是不是在前期的临时公约里面？
    孙颖：不是。
    陈旭峰：每年召开是不是有个时间？
    孙颖：那是第一次。
    陈旭峰：这个涉及到其他法律了。有几个人来召集，比如说20%，这是一个临时会议的问题。
    孙颖：20%是一个明确的数，但是如果是发生了重要的事情就不是20%了。这几种情况下，第一项有明确的规定是20%的比例，第二项和第三项都没有这个比例的明确规定。这个必须要经多少的业主的申请没有明确的规定。     主持人：业主大会假如说不能正常的召开的话，我们也没有别的什么办法？
    陈旭峰：如果每年至少召开一次，如果定的时间业主委员会不召开，下面第二条就规定了。这个召集的救济途径是由街道办事处和乡镇政府来召集的。
    孙颖：这个没有明确。
    陈旭峰：按说拒不履行职责的话，一个也可以。
孙颖：这个“重大事故和紧急事件”可能是不太好界定的一个事情。比如说有一个业主，他们家发生了重大的渗漏，这个时候他可能就会说要召开业主大会，动用维修基金给他们家修一修。但是动用这个维修基金可能还要很严格的程序。     主持人：这个业主大会的召开上，也是存在一定的问题。我们也是希望相关的一些部分能够把这个条例在相关的执行办法来里面更加的完善一下。
    接下来我们看第三十七条。也就是说业主大会它的一些可以授权开展的一些活动。业主委员会应该履行哪些职责。
    陈旭峰：这里面规定业主委员会履行的职责一共是六项。一个是代表业主与物业公司签订合同。
    孙颖：如果是业委会选聘了物业服务企业，业委会直接跟物业公司签订的合同，对所有的业主都有效，都有约束力。这个有明确的规定，不需要再签小合同了。
    陈旭峰：现实生活中，特别是更换物业公司的时候，新的物业公司会和每户再去签订小合同，这个是没有必要的。     主持人：也就是说要为业主把好关，符合大多数业主的要求。
    孙颖：我们也是建议相关的部门出台物业合同的相关的文本。
    主持人：也是我们前面说的，相关的物业管理部门。
    陈旭峰：现在关于签订物业管理合同还有一个误区，特别是更换新的物业管理公司以后，因为是新的物业管理公司，我可以不交给你物业管理费。好像是汇统花园就曾经出现过这样的事情，最后是业主输了。
    孙颖：还是存在一个问题。假如说业委会选聘的一个物业管理企业，但是由于召集的违法，在这个情况下业主就可以不交这个物业管理费。在这个情况下你不可能约束我。
    陈旭峰：这个前提条件要启动一个撤销的程序。

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