对发展中国房地产经营与管理的几点认识

　　一  房地产业及房地产经营与管理

　　(一)房地产业

　　房地产业是一个为实现房地产产权归属而进行相应的经济活动的产业部门，涵盖了房地产开发，经营，管理和服务等多处单位经济实体的活动过程，并且涉及了金融，保险，建筑和法律多个领域。

　　一般来说，房地产业是一个新兴的朝阳产业，但我却更想把它看成一个夕阳产业，，我认为我们所说的朝阳产业只是对于开发商来说的，而我说的夕阳产业是对于广大的消费者来说的，因为朝阳是让人们看到的希望，给人们一个很好的期待和向往，而目前中国房地产业让更多的中国人成为了房奴，陷入了水深火热之中，并且它让亿万中国人看不到任何希望的曙光，只有一种畏惧和躲避。很多人都知道中国房地产业出现了问题，但不能真正看到是哪里出现了问题，我认为房地产经营与管理方面出现的问题是相当严重的。

　　(二)房地产经营与管理

　　房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建，主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系。而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源，方案进行人性化，科学化，经济化的优化操作和整合。其实，房地产开发就我看来，已经贯穿房地产的经营与管理中，或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程，通过合理，有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化，风险最小化，资源整合最优化，最终实现社会责任化。

　　二  房地产经管与管理的几点认识

　　(一)房地产经营与管理在面对WTO的影响要客观化

　　房地产业是资金密集型产业，是高投资的产业。因为这个高投资，所以房地产业和金融业密不可分，于是也就有了房地产金融，为了搞好房地产，拓宽融资渠道，加快融资进程，很多人认为中国加入WTO给发展中国房地产业带来前所未有的发展契机，他们认为，中国进入国际市场，融资渠道宽了，房地产经营www.fangxiucai.com与管理理念更科学化了。但是，他们只是看到了表面的一些宏观的现象，没有真正理解到加入WTO给中国带来了更多的是负面影响：第一，从开发商的角度来看分析，国内开发商通过贷款或者是自有资本金来开发房地产，为中国创造了成绩显赫的GDP，同时，也给中国房地产业带来了很多负面的影响，已经让更多的中国人无居所可居，当加入WTO时，随着国外资金的进入，他们利用中国房地产市场的资源进行掠夺式的开发和利用，并且最后从中国赚取大批的利润，很多人认为这是实现了双赢，而我从国家的利益来看，从长远的利益来分析，这是中国房地产市场自杀。不仅中国房地产潜在的市场资源被外国人利用，还有就是中国的大量资本外流。中国房地产市场受到了外国资本的大量冲击，此时我们自己的房地产商被迫选择将房地产资金投资到了国外房地产市场，这样又一次的房地产资金外流，这样长期下去，中国房地产的房地产资金将失去平衡，很可能造成最坏的就是中国房地产市场不能被中国自己控制，自己的命运将会受到国外房地产资金和开发商的控制。第二：从浪费者角度来分析，浪费者通过国外资金购买自己的居所，达到居者有其屋，从表面上看是很好的选择，但是，任何事情都是两面的，国内房地产商开发中国房地产都把它搞得乌烟瘴气，使得很多大众都没有屋可居，国个资金的进入使得大部分消费者能贷到款，贷款越多，国外资金就越赚钱，利润越大，从中国榨取的就越多，中国大批的外债和国外资金隐性的剥削将对中国房地产市场是毁灭性的打击的，消费者到时不华裔成为房奴，而且还将成为外资的债奴，因为贷款的利率太高了，第三：国家的政策又没有切合实际的控制，没有政策性的有利引导和对外资的利用加以控制，所以说，面对WTO的进程加快，中国人应该保持清醒的头脑，客观的去对待WTO的影响。
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　　(二)中国房地产经营与管理中风险正常化与保险创新化

　　众所周知，房地产业是高投资，高回报，高风险的产业，然而当前中国的房地产市场却出现了零风险的奇怪现象，这从根本上违背了房地产正常发展的特征，在中国房地产市场，只要你进行了房地产投资开发，只要你投入了资金，你就百分之百的得利，仔细分析，这种风险哪里去了，不可能没有风险，这是中国房地产保险做得好吗？显然不是，面是很多的投资者将这种高风险转嫁给了中国人民大众，房地产价格上涨，很多民众没有房子可住就是很好的例证，而要使中国房地产经营与管理正常化，就要使风险正常化，而不是我们现在所呈现的零风险，同时，我们的房地产保险也要创新化，多元化。在整个世界的房地产市场的保险中，仅给自然原因和社会原因产生的风险给予承保，而对经济原因造成的风险不给予承保，很多人认为这是正确的，认为如果给经济原因承保，没有那么笨的人会做这样的亏本事的，我认为这些想法都是从保险人的角度去考虑的，从而导致房地产市场的混乱，高回报，然而房地产业是众多的经济实体组成的，核心实体都不能给予保险，怎么能让房地产市场正常化，所以我认为，不仅是中国，就是世界房地产也要做到为房地产经济风险加以承保，因为站在国家的利益或者房地产角度来看，应该在这方面给予创新，加强经济保险，给予经济风险一定的保险，那样，就可以大大的规避风险，房地产产业的正常才能回归正常的轨道。

　　(三)中国房地产经营与管理市场应该规范化

　　当前，中国房地产市场处于相当乱的地步，根本不符合房地产市场正常的动作程序，没有系统性的管理，出现了极不相称的房地产经营与管理，市场上出现了大量的拿地不需要任何审批，房地产开发，营建，销售，物业管理不需要任何过程和专业化操作，就是投资者建好了物业，然后就直接出售。这种现象市场上比比皆是。严重的搞乱了房地产市场经营与管理的规范化，此外，房地产市场中的房地产策划本质上就是骗人的点子或者是阴谋，任何一个小区或者楼盘只要经过一两个骗人的策划就可以掩盖一切的不好的一面，使得房地产市场纠纷不断，社会诚信服务荡然无存，应该加强策划管理审查力度。

　　(四)中国房地产经营与管理的经纪业务和估价业务应专业化

　　专业性在21世纪的作用已经越来越大了，但是本来很专业的房地产行业却变得一点也不专业了，房地产经纪业和估价业和一些非专业没有任何差别。市场上很多非专业人员从事房地产业，只要人长得漂亮，嘴巴会说，你就可以去做经纪业务，并且还如鱼得水。很快就上手了，但是事实上他们也只是很肤浅的那种经纪。在估价行业，只要你以前做过几个估价业务，你就可以从事房地产估价，估价人员根本没有自己的立场，不会按照物业本身和投资回报率就任意的确定房地产市场价格，这也是房地产市场价格偏高的一个原因，房地产价格虚高，房地产隐性泡沫的出现，这些都是专业变成不专业的结果，违背了市场规律是专业化行业的大忌。

　　(五)中国房地产经营与管理应该法制化

　　由多个经济单位实体组成的房地产业，在房地产的整个经营与管理的过程中，一定会涉及到很多的经济纠纷和矛盾，而在中国国家体制的环境大背景下，很多经济纠纷和矛盾都是人情说了算，将房地产法律市场变成了一个人情场合，使得很多经济业务，行业不正常化，不正规化，很多经济运作不根据市场规律，一个不以市场规律，法律为准绳的房地产市场能是一个正常的房地产市场吗？没有法制意识，没有法制观念的市场能健康吗？中国房地产市场的诸多问题到底出现在哪？我想，这个也是其原因吧，因此，我认为中国房地产市场应该加快房地产经营与管理的法制建设。

　　三  结语

　　中国房地产的起步晚，发展慢，很多房地产经营与管理的体系还没有形成和规范，出现问题也是很正常的，但是中国房地产市场如今出现的问题却是让人难以想像的。另一方面，中国房地产市场发展潜力大，投资机会多，要想让它在中国更好的发展，就必须加强和完善房地产经营与管理这一关键。

本文关键字：中国房地产  经营与管理  房地产企业管理，房地产企业管理