我国房地产企业融资渠道的分析比较

　　房地产业是一个资金高度密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响到融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，如何通过多渠道的房地产企业融资活动来满足开发对资金的需要，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。

　　一、房地产企业融资渠道分析比较

　　中国房地产业经过近十年的发展历程，已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。在我国现有市场经济条件下，银行、信托、基金、上市、典当……似乎有很多条房地产企业融资www.fangxiucai.com渠道摆在开发商面前，但是实际上，每一条都不是很平坦。

　　（一）银行贷款是融资的重要渠道

　　一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。虽然“121”号文件的出台对银行贷款进行了限制，但在各个行业中房地产仍是一个较好的行业，占到银行信贷规模的30％左右。而且在未来的市场环境下，各家银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润空间会越来越小，银行也存在信贷营销的压力。因为城市化的过程加快，对住房的需求快速增长，房地产业作为国民经济的支柱产业，行业的发展前景乐观，在目前的宏观经济调整之后，房地产业仍然是银行的主要客户和支持的行业。因此，对房地产企业本身来说，如果在资信体系的建设和企业信誉度方面多加注意的话，银行贷款仍可成为房地产企业融资的主要来源。

　　（二）房地产信托优势与局限并存

　　房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

　　信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活而充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其它渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。信托已成为房地产企业融资的新热点，成为与银行并驾齐驱的房地产企业融资模式。

　　但是，信托行业受到银监会的监管。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。根据有关规定，凡向国家产业政策限制的行业、企业的投融资活动应严格遵守有关规定，不得违规对上述行业进行投融资；对使用信托财产向热点行业投融资的，应向委托人明示国家产业政策，严格对信托计划各项风险管理；加强对信托业务的监管，督促信托计划的信息披露；信托投资公司要完善法人治理结构和内控制度。种种迹象表明，2003年以来房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视，进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

　　另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。因此，每一个信托计划一般筹集的资金规模在１亿左右，与开发企业的需求存在一定差异。由于国家监管部门对集合式信托的限制，因此建议信托将发展重点放到以私募为资金来源的单笔信托上。
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　　（三）其它融资手段此消彼长

　　1.资本市场有松动迹象。2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团的增发获通过；万科和金融街的再融资申请皆获批准。在较短的时间内，有这么多的房地产企业获批Ａ股融资，在近几年的证券史上尚属少见。这一方面反映出房地产企业融资的迫切心情，另一方面，也表现出资本市场有松动迹象。

　　2.产业基金依然面临困境。近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是受到《产业基金法》没有出台的限制。虽然产业基金能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，这些是有利于房地产的炒作的因素，但由于产业基金与宏观经济调控的主题相悖，因此，短期内产业基金法出台的难度较大。

　　3.外资进入中国速度加快。房地产业的高速发展正在吸引外资的注意。同时，人民币预期升值，因此有很多的外资采取回购的方式收购人民币资产。因为我国的产业基金法没有出台，而进入中国的有效渠道是直接投资，因此，以组建合资公司的名义进入中国就成了主要合法渠道。而外资进入中国在选择合作伙伴的时候，主要考虑的是合作伙伴的资信程度，而具体项目的优劣则是其次考虑的问题。因此，准备吸引外资的企业，应考虑公司自身的建设。

　　4.借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。仅2003年一年就有10余家房企通过借壳上市。专家认为，如果能够巧妙地运用壳资源，可以达到事半功倍的效果。

　　5.典当业的机遇。在银行信贷和信托资金受到限制的条件下，房地产典当行业获得了难得的发展机遇。尽管月利息率达到２％，甚至更高，但是，在金融和土地政策双重压力下的地产开发商，似乎也没有更好的选择。虽然条件苛刻，但因为典当业不受银监会的管理，同时，也不问资金的使用去向，因此可以满足部分急需过桥资金的开发商。

　　二、拓展房地产企业融资渠道的建议

　　第一，培育大型房地产企业集团

　　随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的大型企业集团已迫在眉睫。就房地产市场占有而言，香港前九家房地产商的市场份额为80％，日本积水物产的市场占有率达到29％；而中国大陆，就连市场化程度相对较高的上海，市场前十位发展商的市场占有率也就23％，深圳还不到20％。

　　扩大房地产企业的规模不外乎两种方式：一是通过自我积累、自我发展；二是通过资产重组。第一种属于外延式发展的低级模式，在我国房地产发展不规范的初期也许会有一定的效果，但目前已不能适应我国房地产业发展的需要，只有资产重组才是当前扩大现有房地产企业规模的唯一出路。具体实施时，既可以借助资本市场，也可以采用兼并现有中小企业的形式，实现规模效益；还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模。

　　第二，中小房地产企业融资方法

　　目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：第一是寻求与大公司合作，第二是寻求民间资金。在这里值得一提的是，充分展示企业形象与信誉，争取房屋预售款，也不失为房地产企业融资的一个好办法。

　　第三，加快完善房地产金融立法

　　房地产企业融资的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。建设房地产金融立法应从两方面入手：一是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等；二是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方。

　　清华大学房地产培训董事长班，透过房地产宏观环境分析和战略管理、房地产项目运作管理、人力资源管理、战略财务管理、房地产营销策划、房地产融资案例研究等专题的学习，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计房地产董事长班教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产董事长和房地产经营管理者掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得最新房地产经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！

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