房地产企业税收征管中存在的问题及对策

　　房地产企业税收是国家和地方企业财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，房地产企业税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。

　　一、稽查过程中发现的若干问题

　　（一）关于未售商品房的问题

　　1、根据国税发（2003）83号文件，房地产企业将开发产品转为自用的，应视同销售确认收入，计征企业所得税。然而该文件明确视同销售收入确认的时限为“开发产品的所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入的实现。”我们在房地产企业税收www.fangxiucai.com稽查中发现大部分房地产企业将自己的开发产品用于自用时，根本没有将该产品转为固定资产。甚至一些企业根本就不承认将开发产品转为了自用。所有权或使用权没有转移；稽查人员也难以核实到底有没有实际取得利益权利以及什么时间取得了利益权利。难以对该部分转自用的开发产品计征企业所得税及房产税。

　　2、房地产企业将未售商品房用于出租，根据相关税法规定，房屋出租不但要缴纳营业税，还要缴纳12％的房产税。许多房地产企业就在房产税上打主意。房地产企业一般会在自己开发的小区或物业上成立隶属于自己的物业管理公司，这为房地产企业偷逃房产税提供了便利。许多房地产企业人为地将租金定的很低，却又将物业管理费定得很高，从而达到少缴房产税的目的。

　　（二）关于房地产企业拆迁安置费如何确认的问题

　　根据房地产企业税收的相关法律规定，除工资以外，企业的各项成本费用均应取得合法的原始凭证入账。而房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人，无法提供合法的发票或收据给房地产企业。这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。许多房地产企业借支付拆迁安置费之名，大肆以白条虚列拆迁安置费，导致应纳税所得额及土地增值税的增值额大幅减少，甚至使企业所得税及土地增值税无税可征！因为无法一一核对这些数额巨大的拆迁安置费的真实性，税务机关面对这种情况往往也无可奈何。

　　（三）关于利用关联方交易偷逃税的问题

　　1、利用关联方交易虚增房地产企业建安成本的问题。某些房地产企业拥有自己的独立核算的建安企业，这便为这些房地产企业调节利润和土地增值额提供了便利。为了偷逃企业所得税及土地增值税，房地产企业往往有意将建筑单价定得很高，在竣工结算时如果房地产项目还有很大的利润，则再虚增一些辅助工程，人为地调节房地产项目的利润及土地增值额。

　　2、利用关联方交易偷逃营业税的问题。这种情况多数发生在房地产企业与土地出让方合作的情况下。某些房地产企业与土地出让方为了偷逃销售不动产及转让无形资产的营业税，土地出让方有意降低土地转让的价格；同时房地产企业税收又有意降低房屋的销售价格，使双方都偷逃了营业税。

　　（四）关于预售收入如何定性的问题

　　根据国税发（2003）83号文件及土地增值税暂行条例，房地产企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入应按15％预计利润征收企业所得税；应按1％预征土地增值税。但到底什么是企业的预售收入？是预收帐款吗？还是该房地产企业在所有的建筑竣工结算前全部的售房收入？相关税法在这一点上没有完全明确。许多房地产企业干脆将所有的售房收入包括定金都计入营业收入而根本不通过预收帐款。对这些房地产企业税收该不该预征所得税及土地增值税？该如何去预征企业所得税及土地增值税？税法上还有待明确。

　　二、思考

　　针对以上问题，笔者进行了一些思考，希望能与大家一起探讨。

　　（一）应在政策上明确企业将开发产品转为自用的，不管是否临时使用，都应转为固定资产。避免某些房地产企业以临时使用为借口而不将自用的开发产品转固定资产，偷逃企业所得税、房产税。

　　（二）应尽快规范拆迁安置费的税务管理，建立拆迁安置费代开收据的税务窗口，免费为被拆迁户开具税务收据。要求各房地产企业必须凭拆迁安置费的税务收据入帐才可列支拆迁安置费。否则一律不许进开发费用。同时在被拆迁户开税务收据的时候要求提供被拆迁户的拆迁安置协议、被拆迁房屋使用权证、身份证、联系方式等资料备查，以防弄虚作假。

　　（三）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第36条及实施细则第54条：纳税人申报的计税依据明显偏低而无正当理由或纳税人与其关联企业之间未按独立企业之间的业务往来计价的，税务机关有权核定或调整。但问题是在没有绝对相同的业务往来作参考的情况下，税务机关凭什么确认该企业的具体经济行为明显偏低或未按独立企业之间的业务往来计价？这一点在《征管法》及实施细则中都没有明确。希望能在政策上明确税务机关确认企业的具体经济行为单价明显偏低或未按独立企业之间的业务往来计价的程序和标准，以堵塞征管漏洞。

　　（四）对房地产企业的企业所得税及土地增值税预征的政策应进一步明确和细化。定出一个标准，像《核定征收企业所得税管理办法》一样，每年由税务机关审核一次，在房地产企业税收中，对能及时准确地核算并结转成本的房地产企业不预征企业所得税及土地增值税，不能及时准确地核算并结转成本的房地产企业应就取得的全部收入预征企业所得税及土地增值税。这样一方面可以促进房地产企业加强对建安成本的竣工结算，防止建安营业税的流失，另一方面也更具有可操作性。

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