房地产企业融资的5个主要方式

　　在信贷和土地双重政策的影响下，房地产企业普遍感到资金压力。如何拓宽房地产企业融资渠道，创新房地产企业融资方式，缓解房地产企业资金压力，保证房地产企业健康稳定的发展，成为当前亟待解决的问题。

　　借鉴国际经验，房地产企业常见的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要来源于企业留存收益、预收购房订金或购房款和抵押、贴现股票和债券获得的现金。外部融资方式主要包括银行及其他金融机构融资、上市融资、债券融资、前沿货币合约、房地产辛迪加等。根据我国实际情况及未来房地产发展方向，房地产企业融资方式主要有：

　　第一，银行贷款。

　　从目前来看，银行贷款是房地产企业融资www.fangxiucai.com的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。

　　直接贷款比例近几年成下降趋势，但仍占主要地位。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；居民个人按揭贷款在房地产投资中的比重由25%升至28．3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16．6%和24．3%。2005年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6%、48．1%、49．4%、40．9%，今年3月末为36．3%。

　　房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24．1%上升到2004年末的27．4%，到2005年3月末，已达到30．1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。

　　所以，从总体上看，目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，房地产企业融资渠道过于依赖银行。

　　第二，房地产信托融资。

　　房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。而2004年10月18日，银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》的公布，对房地产信托放宽了限制，很可能又一次迎来房地产信托的春天。
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　　第三，基金。

　　房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的房地产企业融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡企业投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、企业关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产企业融资方式的新宠。

　　第四，上市融资。

　　上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，一是房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差；二是房地产企业盈利能力差；三是由于房地产开发项目的不连续性和周期性影响，企业业绩波动较大。直接上市的受挫，使得房地产企业采用迂回方式通过“买壳”或“借壳”方式上市，或者直接在海外上市。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。

　　第五，房地产债券。

　　房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2．24亿元，占全部的企业融资额的0．02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0．34亿元，占全部企业融资额的0．003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。这些因素的影响，使得绝大多数房地产企业都被挡到了这个门槛之外。

　　综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。

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