涉外房地产企业所得税政策解析

　　房地产企业作为一个特殊的行业，在会计核算与税务管理上都有别于其他行业，主要表现在经营对象、销售方式、成本结转和征收方式等方面。针对于房地产行业的这种特殊性，国税总局制定了适用于外商投资房地产企业所得税税收管理制度。

　　目前外资房地产企业主要适用以下几个文件：

　　1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]193号)

　　2、《关于外商投资房地产开发经营房地产企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)

　　下面就外资房地产企业所得税的相关政策做如下介绍：

　　一、应纳税所得额的确定

　　(一)房地产企业所得税的计算公式

　　企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳房地产企业所得税www.fangxiucai.com。当期应纳税额，按以下公式计算：

　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税

　　此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目分别处于经营期及建设期的情况，对于还处于建设期的项目根据现行政策规定应按预收款的10%核定利润率缴纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于经营期开发项目又有处于建设期开发项目的外商投资房地产企业，同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征房地产企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收房地产企业所得税。

　　(二)连片、滚动开发的应纳税所得额的确定

　　对于从事连片、滚动开发的外商投资房地产企业，应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收所得税，不再进行单独项目的建设期汇算。对企业取得的按揭生效之前的预收款项，应依照有关规定预缴房地产企业所得税，在企业将上述预收款项结转收入时，已预征的房地产企业所得税应相应及时作出调整。

　　上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目，长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。

　　1、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定：

　　(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

　　(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

　　(3)采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方时间为销售收入的实现。

　　(4)对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本息，而将房屋赔付债权人的，应视同销售，主管税务机关可依抵押价格确定其销售收入。其中对债权人取得的抵押价款中含有利息的，且该债权人又为外国企业，则依法缴纳利息收入预提所得税。

　　(5)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为销售收入的实现。且无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票，其已取得的银行按揭款应及时作为企业当期销售收入。

　　(6)企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外，其他方式的各种优惠一律不能冲减销售收入。

　　2、企业销售房地产所发生的相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。

　　单位成本确定的核心工作是确定企业可售面积和单位成本，其中可售面积是企业有关部门确定的；而单位成本则主要是以企业的财务核算为依据，所以企业的财务核算的准确性是非常重要的，税务局在对于企业成本费用进行审核的时候也是以企业的财务核算记录为依据按照税法的规定进行调整后确认的。

　　(1)企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

　　企业可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

　　①可售总成本费用是指，建成用于出售或出租的房地产所发生的土地使用费、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等前期开发费用；建筑安装费、基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。

　　②总可售面积是指，国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

　　③对于房地产企业开发项目中的不可出售面积，如绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，凡由企业有关部门无偿占用或属于业主公共产权的，其相应支出可计入可售面积的成本费用；凡建成后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的，(如将开发的商业面积用于出租收取租金)其相应支出不能计入可售面积的成本费用。
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　　(2)确定房地产开发成本及费用过程中应注意的问题：

　　①凭证的完整和真实。这一点很重要，这一点要求企业在日常核算过程中应该注意审核获得的发票的合法性，结算工程款购买商品都要有正式的发票，资金往来票原则上是不得进入的，为何说原则上呢，主要是在资金往来发票使用范围之内的是可以的，资金往来票主要是解决企业之间资金往来的需要，当工程完工的时候企业必须获得合法的发票否则当税务局或会计师事务所做审核的时候都会进行调整的。

　　另一点需要提醒主要的是发票项目需要填写清楚、齐全。这一点同样是有法律依据的，受国务院的委托国税总局专门制定了发票管理办法，凭证发票不完整按发票管理制度的规定是不可作为成本费用在税前列支，哪怕你购入的是上千万的设备，只要没有合法的凭证，税务局在检查的时候发现此种情况都会进行纳税调整，所以在这里提醒大家一定注意这个问题，在获得发票时一定要注意此点，严格审核发票的合法性(单位和个人在开具发票时，必须做到按号码顺序填开，填写项目齐全、内容真实、字迹清楚)。

　　企业发生的拆迁补偿费应提供实际支出的合法凭证并据实列支。

　　②企业实际发生的境外劳务费用应参考企业与境外代理人签订的合法劳务合同规定的数额，并且在上述费用已由该企业实际直接支付后方可在规定比例内列支。

　　根据《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)的规定，从事房地产业务的外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。

　　③企业实际进口并构成开发项目实体的设备、材料(包括开发建设所需各种机器设备及建筑材料)，应凭进口设备、材料的海关报关单及关税完税证明方可计入成本。

　　在这里需要注意：海关的报关单是可以采用双抬头的，如果企业有委托代理商代理进口设备的情况，企业可以通过获取双抬头的海关报关单来解决类似的问题。

　　④企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目建设期汇算时确定的销售收入作为计算基数，按照《中华人民共和国外商投资企业和外国房地产企业所得税法实施细则》第二十二条规定的关于服务行业的标准列支。全年业务收入总额在500万元以下的，不得超过业务收入总额的1%；全年业务收入总额超过500万元的部分，不得超过该部分业务收入总额的0.5%。

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