房地产企业营运新模式

　　企业运营管理就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。房地产企业营运亦是如此。

　　与其他开发商一起合作拿地，已经成为绿城房地产企业营运的一种模式，去年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。不仅，绿城如此，复地在上海的五个项目，也是与其他公司联合开发的。

　　分析人士指出，随着国家货币政策的收紧，特别是去年一些城市地价偏高，今后许多房地产企业营运尤其是中小开发企业开始联合拿地，这种房地产企业营运模式将成规模。

　　房地产企业营运规避拿地风险

　　“这种情况一般发生在小开发商身上，但是，目前许多大的公司都开始联合拿地，这是由于现在开发商资金普遍紧张，虽然，联合拿地使得开发商利润压缩，但是按照目前的状况，只能如此，可以说开发商是被迫联合拿地。”上海佑威机构研究部主任薛建雄表示。

　　沪上一位开发商老总表示：“现在这种市场行情，在上海拿地，应当是非常谨慎的，上海风险比较大，但是，作为开发商始终是要拿地的，如果和几家公司成立项目公司联合拿地，一方面，可以分担风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，即使开发的项目利润再低，只要赚钱，也是非常值得的，另一方面，也可以保持现金流的稳定，如果单独拿地，毕竟有一大笔资金需要支付，而现在是现金为王的时期。”

　　从一些开发商年报中可以发现，房企现金流普遍紧张，保利地产每股现金流为-7.65元，金地集团的每股现金流为-7.52元，招商地产每股现金流为-4.74元，荣盛发展每股现金流为-2.53元等。

　　去年，中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。

　　“去年北京、上海、杭州等城市相继出现地王，地价普遍较高，现在开发商拿地普遍较为理性，土地储备不再是今后的优质资产，可能成为负担，在这个前提下，联合拿地，是开发商普遍采取的方式，有利于分担今后的财务风险。”薛建雄表示。

　　房地产企业营运合作渐成规模

　　去年10月10日国土资源部发布了强调土地出让须一次性付款的39号文件。文件一经发布后，地产公司的拿地之路平添了一道强有力的阻碍。

　　“先前通过分期付款，继而分期获得土地证，然后抵押融资的通行做法便彻底不合法，对于开发商而言，这成为一些中小开发商单独拿地的一个瓶颈，也是促成一些中小开发商联合拿地的动因。”薛建雄表示。

　　上海五合智库总经理邹毅(邹毅博客，邹毅新闻，邹毅说吧)指出，对于那些要继续扩张的开发商来说，要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。

　　绿城已成为联合其他开发商拿地的一个典范，去年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。

　　“2008年后的市场波动和不确定性反而会使得地价回归理性，会有一些获取优质项目的良机。绿城会选择适当时机，通过合作开发、二级市场收购以及品牌和管理的有偿输出等方式，扩大开发规模以提升房地产企业营运www.fangxiucai.com竞争力。”绿城集团副总经理胡军对记者说。

　　联合拿地渐成规模，不仅绿城积极联合拿地，复地集团在上海开发的五个项目也都是和其他公司合作的。

　　“类似与同行合作，或者从二手市场获取适宜的项目仍是复地拿地的策略之一。”复地集团副董事长曹志东表示，复地从不以高价拿地，目前的土地储备总量比较适当和有效，可满足未来三至四年的发展需要。

　　分析人士指出，今后开发商也会采取先单独拿地，再通过招标与其他开发商成立项目公司，联合开发项目，这样可以使得之前单独拿地的开发商先赚到土地升值的钱，再通过联合开发，又规避了开发中的风险。

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