地产投资项目财务评价制度

　　 地产投资项目财务评价制度摘要：房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多

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　　 地产投资项目财务评价制度

　　 第一章总则

　　 第一条 为实现规范化管理，提高项目投资决策的科学性,确保地产投资项目在经济上的可行性，特制订本条例。

　　 第二条 本条例适用于XX集团公司及所属各分（子）公司地产投资项目财务评价工作。

　　 第二章财务指标分析

　　 第三条 房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。

　　 （一） 静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此数值与同等风险水平下的正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。

　　 静态法的评价指标有投资收益率和静态投资回收期等指标。

　　 （二） 动态法财务盈利能力分析，一般可以以下列指标进行：

　　 1、财务净现值（FNPV）：财务净现值是指按行业的基准收益率或按项目风险水平设定的折现率ic，将项目经营期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV≥0项目可行；FNPV＜0项目不可行。

　　 2、财务内部收益率（FIRR）

　　 财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRR≥ic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRR＜ic项目不可行；ic指资金成本，一般情况下可以银行贷款利率代替。

　　 3、财务净现值率（FNPVR）

　　 财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。

　　 4、动态投资回收期（Pt）

　　 动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。

　　 本条所列财务评价指标表达公式见附录。

　　 第四条 项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，存在一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

　　 （一）盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈亏平衡点。

　　 （二）敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。

　　 （三）概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标的可能影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小。

　　 第三章可行性研究

　　 第五条 房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托专门咨询机构承担项目可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。

　　 第六条 房地产开发项目可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成研究小组，开展工作。

　　 第七条 房地产开发项目可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。

　　 第八条 开发项目的可行性研究工作，由公司组织并进行初审，研究报告必须上报集团公司，并由其主持论证审批。

　　 第九条 开发项目的可行性研究报告及决策意见，不论实施与否，都应归入技术档案管理，妥善保存备查。

　　 第十条 可行性研究报告属单位的集体研究成果，与其有关的经营策略和经济对策研究要给予保密，凡因泄露损害公司利益者，视为违纪行为。

　　 第十一条 开发项目实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进行总结，予以跟踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，对照市场实际，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。

　　 第四章附则

　　 第十二条 本条例由集团公司总裁核准后实施，修改时亦同。

　　 第十三条 本条例解释权、监督执行权归财务部。

　　 第十四条 本条例自颁布之日起正式执行，前期相关规定自行废止。

　　 附录：财务评价指标表达公式

　　 （一）静态评价指标

　　 1、投资收益率（R）

　　 投资收益率（R）=净收益额÷项目投资总额×100%

　　 2、静态投资回收期（Pt）

　　 投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量

　　 （二） 动态评价指标

　　 1、财务净现值（FNPV）

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