我国房地产投资信托组织模式的法律分析

　　有限合伙型REITs的障碍在于：

　　(1)组织稳定性较差。有限合伙在法律上仍然被视为由全体合伙人所组成的“人的聚合”，全体合伙人之间是一种协议关系，所以就有限合伙本身而言，它的稳定性依然较差。

　　(2)有限合伙对合伙人有2—50人的人数限制，不利于形成一定的资金规模。从世界范围看，有限合伙基金主要用于私募。

　　四、我国REITs组织模式的法律建议

　　在我国目前的现实条件下，由于缺乏规范各种房地产投资信托经营业务的相关政策、法规及实施细则，关于房地产投资信托基金运作方式、结构和条件、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中要探讨和解决的关键问题也没有明确的规定，因此，当前在我国设立契约型REITs的条件更成熟，更具有可操作性。但是长远来看，公司型REITs是必然的发展趋势，因为公司型REITs的运作模式和流通机制更符合投资者的要求和房地产投资信托本身的要求。同时，随着我国《合伙企业法》的实施，私募型的有限合伙型REITs将成为我国REITs的重要组织和投资形式。因此在我国发展REITs要循序渐进，不能一蹴而就。

　　我国在设立契约型REITs时．应借鉴成熟的市场经济国家的经验，制定房地产投资信托专项立法，提供设立法律依据：加强基金持有人和托管人对管理人的双重监督，完善监管机制；完善证券法律制度，将受益凭证纳入证券范畴，赋予房地产投资信托上市流通证券的地位，同时对其持有期限做出规定：应尽快建立起受益权的转让交易平台，为房地产投资信托提供一个广泛的、流动性好的二级市场，使公众投资者能够按照市场价格买人或卖出其所持有的受益权份额：应建立严格的信息披露制度，减少房地产投资者和管理公司之间的信息不对称，增加REITs运作的透明性，减少内幕交易等违规问题的出现，促进房地产投资信托的健康发展。

　　我国在设立公司型REITS时．可以尝试性地在公司型REITs中引入有限合伙型的治理结构．完善公司型REITs的激励机制，降低道德风险。首先，借鉴有限合伙型REITS的良好的约束和激励报酬机制．对基金组织架构、投资股权组成和业绩报酬制度方面进行制度的创新和变革。可以要求基金经理人按照一定的配比比例(一般为基金资本组成规模的1％)，同步投入相应数量的资金成为基金股东，从而将基金利益与基金经理人利益紧密地结合在一起．最大限度地促使基金经理人为了基金的利益和价值最大化而勤勉、尽职的工作。其次，借鉴有限合伙型REITs中普通合伙人的无限连带责任设计机制，对于因为基金经理人的管理过错而造成基金的损失、债务责任的清偿等问题，可以对基金经理人实行收回已经提取的管理费和业绩提成报酬。以及实施有限度的、超过其投资比例的、有一定时效的追索和连带债务清偿制度。

　　我国在设立有限合伙型REITs时，应当引入公司机制，弥补其自身不足。首先，通过非法定的制度安排，引入公司制。如在现实的有限合伙中，为了使有限合伙人有参与合伙事务重大决策的机会，可以强化合伙人会议的职能，使它更加类似于公司的股东会议或董事会。同时，房地产投资是一种高度专业化的投资活动。因此合伙人会议往往还设立有顾问委员会和评估委托会等常设机构，解决有限合伙人与普通合伙人之间的信息不对称问题。因此，原本只是通过事先的合伙协议关系来调整各合伙人未来行为的“人的聚合”．如今越来越多地借助于事后的类似于公司的组织程序来解决重大决策和组织变更问题。其次，借鉴公司的“股东既享有对公司债务的有限责任的保护．又能通过股东大会对公司实行必要的监控”的机制．保护有限合伙人权益。

　　总之，我国应该针对契约型REITS、公司型RE—ITS和有限合伙型REITS的不足，采取措施，允许和鼓励这三种模式的REITS共存于市场，互相竞争。形成有效的REITS外部市场治理机制，全面促进我国房地产投资信托市场的发展与完善。

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