房地产投资信托分析

　　六、我国房地产投资信托

　　随着我国房地产金融体系的逐步完善和房地产业的不断发展、房地产投资功能的日益显现，虽然作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金已开始活跃。但是人们对房地产投资信托的理解仍然存在着很大的分歧。笔者认为，房地产信托是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

　　七、目前我国房地产信托投资存在的问题

　　目前我国信托业所暴露出来的问题集中在两大环节：一是决策管理环节，主要表现为战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等；二是业务经营环节，主要是表现为挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、突破集合资金信托不得超过200份合同的限制、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等。

　　由于投向房地产开发领域的信托项目，大多采用信托贷款方式，按照原规划，期满时可由银行信贷资金置换，信托资金可以安全退出。但是，随着国家宏观调控政策的出台，信托公司未曾预料到银行信贷资金的投放也受到限制，使得众多信托资金集合产品出现了风险，有的甚至出现支付风险。保护委托人利益成为迫切现实需要。

　　一方面，由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产信托融资操作过程中出现许多法律规避行为，如信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)”的限制；如信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证；如信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位等等。上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策，对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖作出投资决策—购买该信托产品。而且法律规避行为无疑为监管部门的工作带来难度，为中国本来就不成熟的信托市场加大了风险。

　　另一方面，现有法律规范对委托人利益的法律保护和不足。我国现有的法律规范在保护委托人利益方面存在以下缺陷：一是缺乏信息披露制度，委托人的权利形同虚设；二是信托业法缺位；三是信托财产之追及性不彻底、缺乏可操作性规定；四是实施监管的法律依据效力层次低，且缺乏全方面的系统的监管体系；五是信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏。

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