房地产投资信托分析

　　2、抵押型（MORTGAGE　房地产投资信托）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；

　　3、混合型（HYBRID房地产投资信托）。顾名思义，此类房地产投资信托不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。

　　早期的房地产投资信托　主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，房地产投资信托还有很多其他分类方法。例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型房地产投资信托被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型房地产投资信托可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型　房地产投资信托是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投资标的确定与否，分为特定型与为特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型房地产投资信托；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型房地产投资信托.

　　四、房地产投资信托的运作流程。

　　房地产投资信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型房地产投资信托，而日本侧重于房地产资产信托型房地产投资信托.

　　1、美国模式。美国的房地产投资信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：

　　（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行房地产投资信托基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择房地产投资信托基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。

　　（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

　　（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

　　（4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定房地产投资信托管理顾问契约，确定其权利义务关系。

　　（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定房地产投资信托契约。

　　房地产投资信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买　房地产投资信托证券，投资收益则从保管机构处获得。

　　在美国，房地产投资信托　证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露房地产投资信托的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，房地产投资信托也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION　D　（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，房地产投资信托有报告的义务。另外，法律还对　房地产投资信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和企业债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，房地产投资信托则受到了优待，按照规定，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。

　　2、日本模式。其运作流程为：

　　（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；

　　（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；

　　（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；

　　（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；

　　（5）信托公司向投资者发放红利；

　　（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。

　　五、房地产投资信托的辨证分析。

　　1、房地产投资信托的优点。

　　（1）具有流通性与变现性。由于房地产本身的特性，导致交易过程需要借助中介机构，不但费力，且转移手续繁杂，变现性差，从而使得投资者具有极高的流动性风险。　房地产投资信托是以证券化方式来体现房地产的价值，证券在发行后可以在次级市场上进行交易，投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

　　（2）专业化经营。由于房地产投资信托经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高，直接影响房地产投资信托证券价格的上涨，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

　　（3）资本积累。房地产投资信托是以受益凭证在资本市场募集资金，再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合，有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得，加速资本积累，促进土地的有效利用。

　　（4）投资风险分散。由于房地产投资信托往往需要庞大资金的投入，个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划，造成风险的过度集中。房地产投资信托是以收益凭证方式募集大众资金，从事多样化的投资，除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，也可以在法律规定范围内从事企业债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

　　（5）正确引导房地产市场机能。由于房地产投资信托的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项，均受到相关法规的严格限制，其目的在于预防房地产短线交易的投机行为，使资金的投入能促进房地产的有效利用。另外，通过房地产投资信托的方式来对大型公共建设计划进行融资，既可顺利推动建设，也可使投资大众分享公共建设投资成果，且经由房地产投资信托在集中市场或店头市场挂牌上市，可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果，最终能使整个市场机能得以充分发挥，增加社会福利。

　　2、房地产投资信托的缺点。

　　一是募集资金失败的风险。房地产投资信托　的资金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资者的投资意愿会受到市场景气及利率水平等因素的影响，因此募集工作未必能顺利完成。若资金募集失败或宣告解散时，募集者必须负担作业上的费用，投资者也将承担机会成本的损失。再就是代理关系的风险。由于房地产投资信托的营运是将所有权与经营权分离，投资者以购买证券方式参与资金需求庞大的房地产投资信托，并非直接从事于房地产买卖，因此缺乏对房地产自主处分及经营的权利，尤其当房地产投资信托经营者经营不善或从事关联交易而损害所有人利益时，投资者除了撤换经理人外，只能于公开市场抛售其所持受益凭证。然而由于信息的不对称性，证券价格将受到经理人行为的影响，使得投资者必须就此部分承担风险。三是易受房地产市场与利率市场波动的影响。房地产投资信托的投资组合，大多数从事于房地产投资信托，因此房地产市场的景气将直接影响房地产投资信托证券的价格。其次，房地产投资信托的受益凭证一般于集中市场或店头市场挂牌买卖，证券价格受到证券市场景气好坏影响，所以房地产投资信托证券价格同时受到此两市场波动的影响。

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