房地产投资分析概论(二)

　　还应该说明，通货膨胀和房地产增值是两回事。通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，并进一步使购买力下降。而房地产的增值往往是由需求超过供给而导致房地产价值上升造成的。通货膨胀和增值对未来的现金流来说有类似的影响，但对折现率的影响却不同。通货膨胀导致折现率的提高，因为投资者希望提高名义投资收益率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。

　　通货膨胀使资本化率降低，因为资本化率仅是用来将当前的收益转换成价值，而实际情况是未来的收益水平会随着通货膨胀的影响而提高。虽然，通货膨胀不会创造实质的价值，但房地产较之其他类型的资产更能够抵消通货膨胀的影响，因为在通货膨胀环境中的房地产往往升值，而股票或债券等却不能。

　　在实际投资分析中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来现金流收益时，可以允许其随着通货膨胀而有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流中没有考虑通货膨胀的影响，则可在折现率选择时适当考虑（适当调低折现率估计）。

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