如何投资中国房地产？

    中国从事房地产开发的外商有三种。一种是港资的开发商，在内地他们独立从事开发住宅和办公楼；另一种是境外开发商，如新加坡、澳大利亚、荷兰；还有一些是纯投资性行为，如麦格理银行、美国莱曼兄弟、RODAMCOA－sia等，他们不会直接做开发，而是参股项目或是购买物业。基本上是这三种投资方式。

    港资进入开发扩张期

　　在香港80％以上的开发量目前都是握在前十名开发商手里，而在香港叫得上名字的发展商，在内地特别是上海几乎都有投资。香港的开发商基本上是第一批作为投资到国内来做开发的。目前来看，港资及东南亚的开发商应该来的都来了，像凯德、和记黄埔这样的一线公司，在经过了磨合学习之后，已经掌握了在中国开发的经验，于是进入了大量开发期和扩张期，经常投资买地。以前没有来的可能是二线的开发商，目前再来内地做开发，一则比较晚，再则他们也没有这样的优势，因为本地的开发商已经从产品、管理、系统化方面相当成熟了，特别是在一线城市，如上海、北京等。二线城市又存在着风险及公共关系管理的问题。在这种情况下，可以考虑做参与投资开发，比如香港瑞安集团设立的地产投资基金，他们就可以参股的方案来参与。还有一个办法，香港二线开发商或投资商，会以投资整幢物业为主的方式来买现房，做业主收租。

　　外资不会专一投入房地产

　　境外资金的投资特点又是如何呢？尚未有以美国为主的基金到中国内地投资房地产，即使是在上海、北京，美国汉斯只是开发商。目前看来，这是个阶段性的问题，第一阶段过来的是著名的投资银行，这些大投资行，在美国直接就是很多开发商的资金源头，也是合作伙伴。而且，这些投资行来到中国时，有时会带着其他的业务范围，不会专门是为做房地产开发的，只是在众多投行业务中，有房地产这一部分。比如像摩根士丹利、高盛及莱曼兄弟参与中国不良资产拍卖，麦格理银行对于房地产证券化的参与。这些业务成熟了，就可能会有更多的开发商过来。

　　最后，外资进来后主要考虑因素是什么？说是外汇问题。投资之后的收益能否顺利地拿回本国，政策的透明度，税收的高低只不过会影响他们的投资意向，而税费是否明确，则是风险管理的部分。再者是看整体政治经济状况，还有整体支付能力，最后才是市场状况如何。

　　就目前而言，海外开发商基本上认可了内地的环境，这从他们投资活动的拓展上可以看得出来。

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　　直接合作选择经营伙伴

　　其实外资刚进来的时候，往往面临着与内地开发商合作的问题，而这时外资并不是一开始就想谈生意，而是要看清对方的公司架构、管理团队、管理系统，是否有一个长远的发展目标，是否有一个财务融资的基本条件和能力，甚至是否有一个完善的福利体制。

　　把这些看清楚后，他们可能会问，看看我们有什么项目可以合作的？因为他们进来后，是希望有个长期发展，如未来上市融资、再融资、发行债券，甚至将公司的资产证券化等，这些都要有连贯性的财务融资计划。很多海外的投资银行，在选择合作伙伴时，都非常重视其有无这种成长性及未来融资的框架。不然的话，只做几个项目，也同样要花那么多精力，对一些大的投资银行来说，无疑是一种浪费。但他们在开始时，会参股一些小项目，从中来选择合作伙伴。所以，没有比这种直接合作更好的考察方式了。

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