某经济开发区159亩项目投资分析报告

　　 宿迁市经济开发区159亩项目分析报告

　　 (一)项目概况

　　 一、项目位置

　　 本地块位于宿迁市经济开发区南外环南侧。地块四至为:北至金陵南路,东至人民大道,南至规划中姑苏路,西至规划路。总占地面积159亩,为一狭长沿路(人民大道)地块,东西长约180米,南北长约600米。

　　 二、交通状况:

　　 本地块位于宿迁经济开发区环城南路市外环外50米,距市府新区(市政府)5公里,距中学(青华中学)2公里,距医院(钟吾医院)2公里。目前无公交车通过。

　　 三、商业状况:

　　 本地块距义乌商贸城1.5公里,距老城区(幸福路)7.5公里,距苏果平价店(西楚商城店)3公里,周边1500米内无商业、邮政、银行等配置。

　　 四、周边土地状况:

　　 本地块位于经济开发区,周边大部分为农田和工业企业,目前工业企业规模尚未形成,东侧上海城项目未启动,东南侧同样为本公司已购入的147亩地块未启动。

　　 (二)地表状况:

　　 本地块上尚有部分居民未动迁,部分农田、蔬菜大棚等,地表较平坦,无影响建筑施工因素和他项占地设施,西侧高压电网可能对项目北有影响。

　　 (三)区域开发情况

　　 宿迁市为新兴北方二级城市,2002~2005年,市域新放土地量较大,目前市区在建项目40多个,年投放量230万m2 ,市区拆迁量20万m2/年,近期因受诸多因素影响,无较大拆迁计划,。

　　 2004年~2006年初(目前),宿迁房价上升幅度较缓慢,基本在50~150元之间,不到8%。2005年底至目前有所回升,因素基本为:1、市区不准再建民房;2、05限价阴影逐渐摆脱。

　　 目前市域在售楼盘可分为宿豫区(河东),老城区、市府新区、开发区、宿城新区五大块,同质住宅项目,宿豫区售价在1400~1600元/ m2,老城区2000~2400元/ m2、市府新区1900~2300元/ m2、开发区1500~1800元/ m2、宿城新区在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。

　　 商业项目幸福中路商业区各沿街商铺较好,其他区域及各住宅沿街配套商铺运转较差,空置率70%以上。大型商业中心(街)目前投入运转的时代广场、浩源购物中心、凤凰商业街、楚街等空置率都非常严重。商业项目目前的大量重复投放和极高的空置率已严重影响到投资热情。

　　 本地块南、东西侧都未形成开发,北侧3公里内在建居住项目有:天星花园、绿城庭院、青华花苑、欧洲花园等,销售价格在1600~1800元左右。商业项目有义乌商贸城和各居住项目配套沿街商业,销售价格在2000~4000元左右。

　　 (四)项目分析

　　 一、商业:本地块目前尚不完全具备商业开发条件,主要因素为:

　　 1.周边无连续性商业;

　　 2.周边无消费居民;

　　 3.周边及人民大道无较多的人流,车流。

　　 二、居住:

　　 本地块目前尚不具备居住开发条件,主要因素为:

　　 1.无生活配套商业设施;

　　 2.无生活配套交通设施;

　　 3.无吸引住居住因素;

　　 4.无配套的工业、商业企业所带来的拟购房群体。

　　 根据土地挂牌说明和开发区规划要求,本地块为商住用地,根据地性状况,本地块适宜沿人民大道开发商业,内侧形成居住小区。

　　 综合分析,本地块目前尚不完全具备开发条件,合理开发时间应在对面商业项目建成,开发区商办地块启动,周边工业企业初具规模等因素具备后再行开发,才能取得良好的经济

本文关键字：项目投资  分析报告  开发区  房地产投资，房地产投资