房地产经纪行业30年发展历程

    2、初步发展的表现 

    房地产经纪机构大量成立，持证从业人员快速增加。1993年2月，第一家全国性的房地产中介机构——中外合资建银房地产咨询有限公司成立，当年，深圳就批准成立了近70家房地产经纪机构。 1992年7月，上海首家房地产经纪企业——上海威得利房产咨询公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地产经纪企业，其中专营性公司984家（外资企业143家）；兼营性公司921家（外资企业280家） 。1993年，北京市成立120多家房地产经纪机构，至2001年底北京的房地产经纪类公司超过了2000家。 据不完全统计，到2000年，全国房地产经纪机构2.5万家。 1994年，上海率先设立房地产经纪人考试制度，1996年有6300多人获得《房地产经纪人员资格证》，1998年持证人数增至10518人。 北京市1996年设立经纪人考试制度，当年通过考试的有241人，以后逐年上升，到2001年已有6067人取得房地产经纪人执业资格。据统计，2001年全国房地产经纪从业人员约有20多万。 

    房地产经纪业务范围扩大，作用明显，业绩显著。发展初期，我国房地产经纪机构的业务以新建房销售代理为主，20世纪末，规模较大的机构逐渐从单一的营销策划，发展到市场调研、产权调查、价格评估，金融按揭，法律咨询以及代办产权登记、公证、保险、抵押等各种手续全过程经纪服务, 并且一些成立较早的经纪机构开始涉足二手房经纪业务。1996年，据北京107家中介机构的统计，当年完成成交额62亿元，直接或间接通过中介机构或房地产经纪人促成的交易约占全市总成交额的80%。1997年上海市通过房地产经纪完成的买卖面积9.42万平方米，租赁面积37.8万平方米，经纪服务收入5511.69万元。 

    港台房地产经纪企业进入内地。1994年开始，先后有台湾信义房屋、台湾太平洋房屋、香港中原地产等港台房地产经纪企业进驻上海、北京等地，2001年，美国21世纪不动产公司（北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司）进入北京。外资企业的涌入，推动了我国房地产市场和经纪行业的发展。 

    房地产交易所纷纷转制。1996年前后，全国各市、区(县)的房产交易所和房产交易市场开始转制。由于房地产经纪人合法化和房地产经纪机构的建立，房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。房地产交易中心的不再过多直接插手房地产经纪服务之后，有的交易中心成立专门的经纪公司，有的干脆将经纪服务工作直接交给市场。 

    3、初步发展时期的行业管理 

    国家对房地产经纪的发展进行正面引导和规范成为行业管理的主要内容。1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）实施，确定了房地产经纪机构的设立条件；1995年7月17日，原国家计委、原建设部联合下发《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号），制定了全国统一的房地产经纪服务收费标准。1996年1月8日《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令50号发布，2001年8月5日，原建设部令97号修改）发布，明确规定从事房地产经纪的机构，必须有规定数量的房地产经纪人，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。房地产经纪地位合法化，开始得到正面的规范和管理。 

    房地产经纪发展较早的城市陆续出台专门针对房地产经纪管理的地方规章，并对房地产经纪人员实行职业资格准入管理。1992年11月9日广州市房地产管理局和广州市国土局联合颁发了第一部专门针对房地产经纪行业的地方性法规——《广州市房地产经纪管理暂行规定》，随后《沈阳市房地产经纪人管理暂行办法》（1993年）、《上海市房地产经纪人管理暂行规定》（1994年）相继出台。到2001年全国二十多个省市都相继发布了专门针对房地产经纪的地方规定。1994年，深圳市、上海市开始实行房地产经纪人资格培训、考核制度。1996年北京市也开始实施资质证书制度。 

    房地产经纪行业组织出现。我国房地产经纪行业组织在90年中期开始出现。广州中介产业经纪人协会成立于1995年6月，是最早的中介经纪人协会之一，其房地产代理专业委员会就是广州市的房地产经纪行业组织。深圳市中介服务行业协会成立于1995年10月4日，负责房地产经纪行业的自律工作。1996年12月，上海市房地产经纪行业协会的前身上海市房地产经纪人协会成立。全国性质的房地产中介行业的自律组织——中国房地产协会中介专业委员会于1995年成立。 

    （三）快速发展（2001—2007年） 

    2001年之后，房地产需求两旺，二手房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。 

    1、快速发展的背景 

    2001年之后，我国商品房销售稳步增加，个人住房消费成为市场主体，存量房市场升温，商品房空置率居高不下。2001年，个人购买面积达到1.825亿平方米，已占到商品住宅总销售面积的91.53%；全国35个大中城市存量住房交易60.35万套，相当于当年增量商品房（885717套）的68.14%。 2003年，我国商品房空置面积已突破1亿平方米，空置一年以上商品房面积为4220万平方米，空置率已接近20％。 

    信息技术在房地产经纪行业得到广泛应用。2001年之后，互联网、局域网逐渐普及，信息技术在改变着每个行业。据2004年《中国通信年鉴》统计，2003年，全国各种类型的互联网用户达到7645万户，比2002年增长30.74%。网站已经成为房地产经纪企业发布房源信息，交易当事人获取经纪机构、经纪人信息最重要的一个途径。 

    2、快速发展的表现 

    房地产经纪队伍空前壮大。据国家工商行政管理总局统计，截至2007年，名称中含有“房地产经纪”字样的企业约29954家。房地产经纪从业人员队伍也空前庞大，到2007年底，全国共有31360人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的18828人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到13350家。保守估计，目前房地产经纪从业机构超过3万家，从业人员逾百万。 

    房地产经纪机构采用连锁经营扩展模式，规模不断增大，实力不断增强。快速发展时期，房地产经纪行业内已成长起一批门店过百、人员过千的大型房地产经纪机构，如世联地产顾问 (中国)有限公司、北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司(21世纪中国不动产) 、北京链家房地产经纪有限公司等。2007年，易居中国在美国成功上市，这表明一批盈利能力强，综合实力雄厚的经纪机构正在升格为公众企业。 

    从业人员的整体素质有所提高。房地产经纪服务从业人员的整体素质和过去几年相比有所提高。2004年，清华大学房地产研究所对八个城市 的经纪人进行调查，发现房地产经纪行业的从业队伍呈年轻化趋势，年龄主要集中在21－30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升，八成以上拥有大专学历。 

    房地产经纪服务向纵深发展，作用不可替代。房地产经纪人员的专业服务已经从低端提供交易信息、居间撮合，发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。通过房地产经纪服务完成的二手房交易比重不断提高，据统计，2007年许多城市超过了50%，大连市最高，已经超过90%。 

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