物业集团地区分公司人员定编定岗指引

　　物业集团地区分公司人员定编定岗指引摘要：地区公司领导班子于11月15日前对整个公司的编制及岗位的设置进行审核后报zz物业集团批准执行

　　物业集团地区分公司人员定编定岗指引

　　1.0　目的

　　为完善人员的配置比例，使各单位科学、合理地制定各部门及管理中心的架构、编制及岗位，特制订本指引。

　　2.0　适用范围

　　本指引适用于zz物业集团地区公司部门及管理中心架构、编制及岗位的制定或调整。

　　3.0　定义

　　定编指各单位按照公司及各单位年度的经营计划和目标编制出所需的人员数量。

　　定岗是指按照公司的人事管理制度，科学、合理地对公司各部门、管理中心的架构及岗位进行制订、评估和调整，以维持公司各部门及管理中心的有效运作。

　　4.0　职责

　　4.1　各部门/管理中心每年10月15日前根据第二年业务发展的需要草拟定编定岗方案报地区公司行政人事部。

　　4.2　行政人事部于每年10月30日前对各部门/管理中心的定编定岗方案进行核对、分析、汇总并报公司领导班子。

　　4.3　地区公司领导班子于11月15日前对整个公司的编制及岗位的设置进行审核后报zz物业集团批准执行。

　　5.0　内容

　　5.1定编

　　5.1.1小区的基本定编原则

　　1、根据公司辖下各物业的情况，可大体分为三类物业：1）住宅小区；2）写字楼、学校、工业园；3）别墅。因此定编的原则为：先定基本定编原则，再根据上述三类物业制定特别的标准。

　　2、由于我司辖下的物业有三种状况：1）已完成开发部分或全部过保修期；2）分期开发，部分过保修期，部分不断有新交楼；3）正在开发，刚开始接管（8个月内）。因此，最后定编应在第一点定编后的基础上按一定标准进行增减人员。

　　3、每一个单位的定编数为根据上述1、2点核算出来的人数。

　　5.1.2物业类型：根据公司现在在管和准备接管的物业情况，大致可分为三类：住宅小区、写字楼、别墅。

　　5.1.3构成人员定编标准的因素:

　　1、管理物业权数：指小区的管理面积及规模。

　　A、每45000平方米住宅面积为1权，10000平方米的商铺或地下室（限北京地区）为1权。

　　B、锅炉供暖系数为0.8权，若外判按0.2权（只限于北京工程人员）

　　C、中水、污水系统为0.8权（只限于工程人员）

　　D、热水系统为0.5权（只限于北京工程人员）

　　E、公建设施为0.8权(只限于天津工程人员)

　　2、技术定编系数：指服务质量保障系数，工程为1.4；物业为1.2。

　　3、成本定编系数：以管理费的标准单价为成本定编系数，住宅小区的成本定编系数应小于或等于1.8。实行管理费全包制的小区，成本定编系数为：管理费标准*80%，最后得出的成本定编系数应小于或等于1.8。

　　4、新交楼临时增加系数：1.3。主要由于物业新交付使用半年至8个月内，由于业主收楼比较集中，维修、装修及投诉问题较多，因此所需要的物业服务人员也会相应增多，故设置该系数，该系数增加的人员原则上在该物业接管8个月后调减。

　　4、容积率系数：主要用于别墅物业，容积率≥0.5的，其系数定为1，容积率<0.5的，其系数可根据服务档次、管理费用收费用标准等确定1≤容积率系数≤1.5。

　　5、已由集团定性的高档小区且管理费高于2.5元(北京以管理费标准乘以80%后的数为标准)，如广州的帝景苑，北京的珠江帝景，在人员定编后，物业、工程人员的配置允许有10%的调升。

　　5.1.4基本定编计算方式

　　1、物业、工程人员编制=技术定编系数*管理面积定编系数*成本定编系数*（容积率系数*新交楼临时增加系数）

　　注：上述公式括号的内容限用于新交楼的小区或别墅

　　物业人员包括高级物业主任、物业主任、物业助理、前台文员、资料员；

　　工程人员包括高级工程主任、工程主任、值班工程师、技工。

　　2、保安类编制核算：

　　保安编制总数=固定定岗数*3（指三班运作，如二班运作为2）*1.14（顶班系数）+非固定岗位人数(接管建筑面积/6000平方米)

　　注：1、接管建筑面积含车库、地下室的面积。

　　2、固定岗只限于门岗、监控室或特殊的治安死角位的设岗(此类定岗须现场核查后才能批准定)，如公寓大堂需每个大堂设人，可定为固定岗。

　　3、核算出来的保安人员编制人数已含高级保安主任（含高级物业/工程主任）以下所有人员，编制同时已含门岗礼宾司和仪仗司的配置。

　　5.1.5编制调整原则

　　主要用于按在管物业的状态调整相应的人员编编制。

　　1、住宅小区

　　A、已完成开发、部分或全部过保修期

　　a)已完成开发、部分过保修期，按5.4的定编公式计算出配置人员。

　　b)已完成开发、全部过保修期在一年以上（一年以内仍按A标

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