破解物业管理纠纷中四大法律难点

　　难点一: 业委会“无名分”处境尴尬

　　业主委员会是由物业管理区域内全体业主组成的业主大会选举产生的,执行业主大会决议的机构。因此,业主委员会没有独立的法律地位,不能以自己的名义单独行使法律行为,在诉讼法上也不具备诉讼主体资格。

　　现实生活中,却因业主委员会没有独立的法律地位而造成很多问题难于解决。在广州市某小区,业主委员会经建设住宅主管部门审核备案成为合法社区社团组织,并经公安部门批准刻制了公章,运作规范,但当地民政部门却不同意其办理登记手续。

　　业主委员会法律地位的模糊不仅使业主身份尴尬,给物业管理公司的操作也出了道难题。在广州海运集团物业发展公司管理的一个楼盘,业主委员会要求实行酬金制,由业主委员会管理账务,但“因它什么都不是”,在银行也开不了户,最后还是要归由物业管理公司开户,但业主要求花费要由业主委员会批准,这让物业公司很难操作,因为拿到的钱还必须扣除税金。

　　对此,海运集团物业发展公司副总经理叶亮呼吁“给业主委员会一个法律地位”,另一物管公司代表银奥集团总裁汤皓也说:“建议业主委员会作为一个社团具有一定的法律地位,便于物业管理过程中出现纠纷时,业主委员会具备诉讼主体的资格能够提出诉讼。”

　　但法律界人士却持反对意见,中山大学法学院副教授张民安提出:

　　“业主委员会与业主大会的关系,类似于公司法上董事会与股东会的关系,董事会不可能单独注册成立,业主委员会同样只是附属于业主大会的内部机构,没有独立的法人资格,也不能成为诉讼主体或仲裁主体。裁定业主委员会具有诉讼主体资格则明显与现行法律相悖,尽管《民事诉讼法》有公民、法人以外的其他组织可以作为诉讼当事人的规定。但是,根据最高法院的意见,民诉法中的‘其他组织’仅指合法成立、有一定组织机构和财产的不具备法人资格的组织。而业主委员会仅仅是业主大会这种会议形式的执行机构,并不具备组织的特征,真正属于组织的,是全体业主组成的业主大会。”

　　难点二: 管理合同“姓什么”待确定

　　对物业管理合同的性质,有人认为是委托合同,有人认为是服务合同,还有人认为是混合合同,合同法律性质不同,物业公司与业主、业主委员会的权利义务关系也就不同,目前很多物业管理纠纷也就是因为合同性质争议产生的。

　　认为物业管理合同是委托合同的,很大原因是由于国务院《物业管理条例》出台前,物业管理合同是被称为“物业管理委托合同”的。但与会的大多数法律界人士均不站在委托合同的一方。

　　在广东广大律师事务所凌云志看来,“《物业管理服务合同》的性质是平等民事主体———物业管理公司与业主之间签订的关于就房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务合同。物业管理公司的职能不是管理业主,管理只是服务的一种形式”。

　　广州粤华物业公司办公室主任温必潜则将物业管理合同定位为一种“复合性合同”,“业主群体把其共用部位、共用设施设备管理、安全秩序维持以及清洁、园林绿化等事务交托给物业管理企业完成,具有委托代理的性质;物业管理企业把部分事务交付给专业服务公司承担,具有承揽的性质;物业管理企业在履行合同的过程中,很大程度上是以劳务付出或提供服务的形式进行的,因而,具有劳务性质和服务性质。对于这一无名合同,应加强立法研究,使其成为《合同法》上的有名合同,以利于规范此类合同行为。”

　　广东警官学院经济法教研室主任谭玲教授

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