物业管理的可持续发展战略

　　我们所处的世界是一个日新月异的世界,发展是我们这个社会永恒的主题。然而,我们看到和中国一样创造过奇迹的文明已经湮灭。眼前的周遭既能看到一些百年老店依旧生机勃勃,也常常看见昙花一现的故事。许多煊赫一时的企业或者个人,不经意间已经淡出了我们的视线。世界就是这样在不断的放弃和淘汰中前行。

　　因此,不管对于一个国家、一个企业、甚至一个个人,如何持续发展都是必须面对的问题。这样的问题不仅应该在发展之初,而且在发展过程中更应该得到时刻的关注。

　　关于可持续发展有大量的理论研究。然而,可持续发展理论在问世时主要适用于一个国家、地区的宏观经济、社会、环境层面,解决的是人类、国家的发展方向和长远战略,对于微观经济领域,涉及到具体的经济部门或行业的发展研究较少。

　　因此,在过去关于物业管理可持续发展的研究中,部分研究者狭隘的理解了“可持续”的内涵,将注意力集中在如何克服眼前的困难,如何解决具体问题的操作上,较少的从整个行业长远发展的角度出发,提出可行的发展战略。

　　本文试依据目前关于“可持续发展能力”的权威研究,结合物业管理自身的特点和规律,来探讨物业管理可持续发展的战略问题。当然,还有一个非常重要的背景就是《物业管理条例》的颁布和实施。

　　一、可持续发展和可持续发展能力:

　　可持续发展(sustainable development)的概念有多种表述,但它的基本定义是“既满足当代人的需要,又不危及后代人满足基本需要的发展”。所以,可持续发展强调首要的根本的问题还是发展,“发展才是硬道理”,离开了发展,可持续就成了毫无意义的原地踏步。在此基础上强调发展的可持续性,即发展不该是一种“涸泽而渔”、“一锤子买卖”式的发展。简单的说,可持续意味着健康、稳定并保持相对的高速度。

　　说到底,可持续发展取决于可持续发展的能力。牛本元在《持续发展导论》把可持续发展能力的定义描述为:“-个特定系统在规定目标和预设阶段内可以成功地将其发展度、协调度、持续度稳定地约束在可持续发展阈值内的概率”。美国的汉森和约纳斯(Hansen,J.W,and Jones,J.W.,1996)也有相似的定义,他们将可持续能力直接解释为:“-个系统可以达到可持续状态的水平。”

　　从以上定义中可以清楚的看到,可持续发展是一种状态,而这种状态取决于三个因素:即发展度、协调度、持续度。如果这三个因素都能稳定的保持,就能达到可持续的目标。因此,物业管理的“三度”就是实现可持续发展的不二法门。

　　二、物业管理行业可持续发展的发展度

　　简单的说,发展度以财富的增长、需求的满足为其基本识别,它是可持续发展的“动力表征”,是可持续发展能力的发动机。

　　对于物业管理而言,决定发展度的应该是以下几项战略:

　　1、品牌战略:

　　众所周知,物业管理是个微利行业,而利润最大化是企业的主要目标,通过对外拓展,扩大管理规模来提高经济效益自然是最常见的方法。而规模的扩大依靠什么?如何在市场上争得更多的份额?有几个问题可以共同探讨:

　　第一,物业管理条例的实施后,分业经营是原则性要求,招投标成为取得物业管理权的唯一途径。前期物业管理开发商招标,业主大会成立后业主招标,物业企业需要经受两次挑选。而如果是异地招标,更有诸多困难。因此品牌将成为竞争的重要砝码。

　　第二,价格竞争已不再是竞争的主流。随着人们消费水平的提高,特别是对生活品质的追求,低价并不再那么吸引人。很显然,依照物业管理条例中“质价相符”的精神,低价只能说明物业管理水平的不高。

　　第三,过去,由于物业管理行业的不规范,消费者普遍对于物业管理企业的信任度大大的降低。良好的品牌形象在这样的心理背景下有着很大的优势。

　　第四,高档物业管理的利润空间较大,而对高消费水平的群体来说,选择品牌物管,也是他们身份和地位的体现。

　　2、专业化战略:

　　我们在谈规模扩大的时候,并不能忽视一个问题,那就是规模扩大和成本控制之间存在的矛盾。是不是所有的物业管理企业都要去管理全委托项目,或者对所有的管理项目都要采用一体化管理模式呢?显然不是。现阶段,专业化发展已成为一些中小企业的选择。四面出击,战线拉得过长,对他们而言意味着更大的

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