构建和谐社区 完善小区物业管理

　　几年来,由于工作上的原因,主持和参与协调了几个小区有关业委会与物业公司之间、业委会与居委会之间、业主与业委会之间、相邻物业的两个小区业主之间的一些比较棘手的矛盾。如:某小区为成立业主大会、业主委员会,因程序是否合法而引发的纠纷;某小区与相邻小区业主间为了不同时期开发房产遗留的通道门而引发的群体纠纷;某小区因开发商违规贷款被法办后遗留下297户业主无产证引发的群体矛盾;某小区物业公司长期未公布公益性收入账目引发的业主与物业公司之间、业主与业委会之间、业委会与物业公司之间、业主与居委会之间的群体矛盾;某小区了为实施等级收费而引发的业委会与物业公司、居委会、业主与业委会之间的矛盾……

　　综合上述矛盾,笔者归纳了一下,大部分业主希望小区能得到良好的服务希望小区有安宁的环境,希望物业公司、业委会、居委会能各尽职能,把小区管理好;部分业主很盲目、个别业主很冲动、极个别业主有私利。业主们为了自己的利益,希望的是高质量的服务和低价的付出,希望少动或者不动用维修基金,又要求物业公司把小区的一切相关物业事务全部做好、到位。更有许多业主片面地认为我付了物业管理费,就已包含了一切。诸如:维修设备营运等费用理应也包含进去了。其实根本不是那么一回事,物业管理费仅仅是物业公司用于物业管理区域的日常管理,包括巡视、检查、物业维修、更新费用等的各项账务管理、档案资料的保管和其他有关物业管理服务的费用。也就是我们通常所讲的属于软件管理和管理人员的工资及相关的税费。除此之外,业主们尚需承担保洁费、保安费、绿化养护费、维修费、设备营运费(包括泵房电费、街坊路灯电费、楼道灯电费)等等与使用相关物业的维修保养费用。个别业主认为:“你物业公司稍有半点毛病,我就拒付物业管理费”,个别业主甚至拖欠了8-9年的物业管理费,还振振有词地讲:“法律有规定的,物业公司追索我物业管理费的追诉权时效只有两年,所以物业公司与我打官司的话,我如输了官司,最多只需付两年的物业管理,业主和物业公司是主人和仆人的关系,佣人没做好,主人就不给钱。”的错误论断。

　　笔者认为:

　　一、物业公司的人员工作上略有毛病可以提出意见、批语或告知主管领导;或请业委会、居委会协调要求其整改,把工作做好。拒交物业管理费不是上策,会给物业管理上带来恶性循环,反馈到业主这里,吃亏的还是全体业主。所以,不交物业管理费实质上是侵害了其他正常缴费业主的权利。

　　二、我国《民法通则》中确实规定了民事纠纷中的债权追索的时效为两年,但在法理上某业主长期不缴物业管理费的行为是一个连续发生至目前的行为,且其行为仍在继续发生,计算当事人的债权债务的时间应当从其终止该行为之日起计算。况且物业公司一般均会在年末公告或书面通知业主缴纳管理费,其行为视为连续催讨行为。在恶性循环的状态下,物业公司往往带着情绪服务,服务则不能全部到位。现在的小区业主们生活条件在提高,停放的车辆日趋增多,物业公司收取的停车费在扣除合理的成本后理应归全体业主所有,并主要用于补充维修资金,用于小区的物业维修。而物业公司往往将此收益充当维修费和一些应由全体业主承担的绿化养护费、街坊楼道泵房电费等。尤其是前期物业管理阶段,业委会尚未成立,资金使用程序混乱,物业公司往往认为有些费用没有及时向业主收取,而应收的物业管理费也不能足额收取,是亏本经营,理应将公益性收益垫付。业主则认为:我们已交了物业管理费,他们还运用我们的公益性收,我们的利益被侵犯了,要拒付物业管理费,要维权。如此往复去,矛盾越来越大,集体上访,小区内大小字报不断,闹得居委会整日不得安宁。小区基本的安宁都没有了,如何还谈“和谐”两字。

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