构建和谐物业管理的思考

　　一、物业管理行业的发展与贡献

　　随着住房制度改革的深入和住房商品化的推进,以及城市化进程的加快,近几年,我国物业管理呈现前所未有的发展速度,取得了一系列可喜的成绩。

　　物业管理的发展,不仅有利于改善人居和工作环境,维护社区稳定,提高城市管理水平;同时,对促进第三产业发展,吸收城乡剩余劳动力,解决日益加重的社会就业问题 , 以及在扩大住房消费、拉动经济增长等方面都起着不可忽视的作用 , 为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。

　　二、当前影响和谐物业管理的主要问题

　　但是,我们也清醒地看到, 近些年来,随着物业管理的迅速发展,物业管理活动过程中产生的矛盾纠纷呈上升趋势。据建设部住宅与房地产业司的一项不完全调查显示,仅天津、武汉、南京、呼和浩特四个城市两年内发生的物业管理纠纷近 2000 起。据对 22 个城市的调查和我们日常了解的情况看,物业管理的纠纷主要集中在以下几个方面:

　　1. 开发建设遗留问题造成的矛盾

　　包括开发商擅自更改规划、不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等等。这些问题待业主入住后逐步暴露出来并长期得不到解决,致使业主和使用人迁怒于物业管理。在被调查的 22 个城市中,由此引起的纠纷平均占总数的 50% 以上。北京市宣武区法院近年审理的上千件物业管理纠纷案中,有 7 成是因开发企业遗留问题引发。

　　2. 因共用部位、共用设施设备产权不明晰产生的矛盾

　　一些住宅区由于会所、物业管理办公用房、地下停车库、小区道路等产权归属不明确,一方面造成业主对产权的强烈主张;同时,也带来维修责任的承担和物业管理费分摊,以及物业经营收益分配等多方面的矛盾。例如由地下车库引发的纠纷频繁出现在媒体上,主要集中在 3 个方面:一是产权归属,二是管理使用,三是收益分配。突出反映在部分人强烈主张地下车库的产权应该归全体业主所有,由此在各类媒体发起对开发商和物业管理企业的声讨。

　　3. 相邻关系处理不当带来的纠纷

　　有的业主任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音、违反规定饲养动物、违章搭建,以及将居住用房擅自改为非居住用房,在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏而影响相邻业主的正常居住等等,由此带来大量的邻里纠纷,反映到物业管理中,影响到住区的和谐。据宁波市的一项调查显示,因楼上滴、漏、渗水造成楼下住户损失的纠纷、制造噪音、擅用公共部位、争抢停车位等发生的纠纷高居邻里纠纷的前四位。

　　4. 物业管理服务不规范引起的纠纷

　　有的物业管理企业服务思想不端正,往往以管理者自居,把自己的意愿强加给业主,不尊重业主的权利;有的不按合同约定提供质价相符的服务,多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在;少数物业管理企业擅自改变共用部位、共用设施设备的用途或利用其经营为自身谋取利益,引发业主的不满。

　　5. 业主大会和业主委员会运作不规范,使纠纷呈现多样化趋势

　　相当多的物业管理区域没有成立业主大会,民主决策的作用得不到

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