中国物业管理走向共和

　　(走向共和:中国物业管理的政治哲学)

　　2002年4、5月份,同时有两件事情在我心目中留下深刻印象,这就是抗击“非典”的壮举和中央一台《走向共和》的播放。它们意味着同时在“人”的肉体和精神层面,给中国人好好上了一课,物业管理也将由此迎来划时代的革命。

　　很早以前,部分物业管理者就认识到,物业管理这个行业在中国的推进,必将引发生活方式、思维方式的深刻变革,但只有“共和”一剧播出后,这种变革将以加速度前行。

　　本文是参照晚清《走向共和》的历史而得出的结论。

　　(正文)

　　中国未来的物业管理与现今的物业管理公司们无关,只有那些有物业管理能力的物业管理公司才会在日后的竞争当中生存下来。

　　虚假招投标、自建自管物业管理、物业管理收费难、社区造血功能差、从业人员素质低、“保安打人”、业主委员会运作不规范……,当今物业管理行业遇到的一切问题,归结到一点:这个时代以前的一切物业管理都是“专制的”物业管理,而未来的物业管理则应是“共和的”物业管理。

　　专制与共和的第一个区别,在于前者重视权力,而后者平衡权利;

　　专制与共和的第二个区别,在于前者藐视契约,而后者尊重合同;

　　专制与共和的第三个区别,在于前者是“君主凌驾于法律之上”,而后者是“政府亦须受制于法律”。

　　“君主制与共和制相对立,因为后者设定了一种‘德性’(vertu),亦即一种对公共利益、简朴的风俗及平等的尊奉;而君主制所要求的则是对个人自身的权利与特权的强烈关注,是对那些与‘荣耀’(honneur)紧密相关的地位差别、财富及权力的强调和炫耀。”①

　　物业管理专制时代的沿革

　　物业管理专制时代是中国住房体制改革进程当中的产物,它本身没有过失,仅仅是诸多内外矛盾的渊薮和体现。而且必须承认的是,在很长一段时间内,“专制”仍然是社区管理最有成效、成本最低廉的一种模式,它对中国的物业管理起到了长时间的积极效应。

　　早期的房管所,面对那些小住户“朕即国家”的态度,现在在很多地方的政府部门何尝不是仍然存在着呢?而且除了房管之外,环卫、街道、公安、计生……,众多的政府部门掺杂于社区管理之中,政出多门,混乱不堪,为了解决和改变这种现状,深圳市住宅局变革了传统的住宅房管模式,1990年成立深圳市莲花物业管理公司,管理的莲花二村成为当时深圳特区的一道风景线,“七大服务”深入人心,“综合一体化”物业管理模式风靡一时。——作为物业管理公司的专制时代应运而生。

　　1996年,万科天景花园成立了中国第一个业主委员会,业主委员会从此就掌握了选聘和解聘物业管理公司的生杀大权——业主委员会的专制时代来临了。尽管业主委会员的运作模式至今仍在迷雾中徘徊,但从现在看来,第一家业委会的成立也曾经意味着物业管理共和时代的第一线曙光。

　　2002年,物业管理“服务论”在江浙一带悄然响起,支持者甚众,一时间,“物业管理公司”更名“物业服务公司”呼声不绝,业主不是上帝,但是业主的特权无可匹敌——原来,属于业主的专制时代由来已久。

　　然而不知从哪个年代开始的,一有新的楼盘,往往意味着新的物业管理公司诞生。这种傀儡公司的组成“就象严格按照模仿艺术栽植的小型花园一样”。意思就是说,每棵小树都是经过仔细挑选、修剪、压长和控制,以给人某种天然树林美的幻觉。每个部门看来都象个职能机构,但掩盖着的事实是,它的主导者是个影子般的开发商——但他却往往是现实世界的一头野兽。②——物业管理进程中开发商的专制时代,似乎还先于上述任何一个时代。

　　你方唱罢我登场,炒作和被炒搞得沸沸扬扬,但可以一语以蔽之:物业管理“家天下”的专制时代。

　　物业管理专制时代的特征

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