分析中国物业管理面临的威胁

　　“五力”分析中国物业管理

　　一个行业的发展,存在着来自:潜在的竞争者;替代品;消费者的议价能力;供应商的议价能力;现有竞争者这五方面的威胁。现就物业管理从这五方面阐析:

　　1、 潜在的竞争者

　　对于一个行业来说,潜在的竞争者或新加入者会带来新的生产能力,带来新的物资资源,从而对已有的市场份额的格局提出重新分配的要求。

　　潜在的竞争者能否进入,主要取决于行业进入的壁垒,通常包括:规模经济、产品差异化、资金的需求、转换成本、分销渠道、技术优势和政策因素,如果进入的壁垒高,外部进入的威胁就小。目前,除了政府的资质核准之外,物业管理行业几乎不存在任何明显的进入壁垒,发展商、物业管理的专业分承包商、房地产中介代理公司、酒店业、渠道运营商都是潜在的竞争者。

　　①房地产发展商将加深对物业管理的介入

　　从宏观环境分析可知,随着中国加入WTO,我国房地产业的竞争将越来越激烈,产品更趋于同质化。作为服务贸易型企业,房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的,物业的价值也将通过服务来体现。同时,物业管理也是树立房地产品牌、延续房地产项目的开发理念的重要组成部分,与有限的资金投入相比,物业管理创造的无形效益是巨大的,万科地产与万科物业的品牌构成就是一个典型的例子。正是基于这种认识,越来越多的房地产开发商开始重视物业管理的作用,并期望通过高水平的物业管理服务实现产品的高附加值,并获得市场竞争的优势。可以预见,作为房地产生产链上的重要一环,物业管理公司非但不会与开发商脱钩,反而会有越来越多的开发商成立自己控制的物业管理公司,借以提升竞争的平台。

　　②来自物业管理专业供应商的威胁

　　一些物业管理下游的专业公司,例如大型的清洁公司、绿化公司、设备维修公司等,迫于市场压力将会采取纵向整合战略,进入物业管理的领域。以广州为例,物业管理公司是清洁行业目前最大的主顾,由于缺乏行业管理,清洁公司陷于无序的竞争之中,行业利润非常微薄,介入物业管理行业可以获得较为稳定的业务量,并且为其开拓家政服务等业务建立良好的渠道。目前,有个别清洁公司已经开始了这种尝试。

　　③房地产的中介代理公司的迅速成长

　　房地产中介代理公司的业务范围原本界定在房地产的营销策划、经营代理及相关的咨询培训,由于竞争激烈,不排除其为了增强竞争力,涉足物业管理行业,特别是物业的前期介入和顾问管理。从香港的情况看,地产代理商普遍采取了这种综合化的模式。而进入内地的外资代理公司,如怡高、戴德梁行、魏理仕、第一太平等,无一例外地采取了中介代理,物业管理顾问一体化的经营模式。

　　④酒店业的专业化优势

　　追溯起源,物业管理与酒店有极为密切的联系,早期的物业管理人员很多拥有酒店的从业经历。成熟的管理模式、良好的服务意识和规范的设备维护是酒店业涉足物业管理的优势,度假型物业、投资型物业和高档公寓管理将是酒店业进入的主要范畴,目前极为流行的“酒店式公寓物业管理”就是一例。

　　⑤渠道运营商的独特优势

　　尽管物业管理,特别是住宅区物业管理属于微利的弱势企业,但也具有其它行业没有的独特优势,即它离客户终端最贴近,拥有稳定的、忠诚的客户资源,是天然的分销平台、配送渠道和服务网络,也是电子商务全面实施、虚实结合的最佳选择。厂家或渠道运营商不一定直接从事物业管理,但一定会以合作、战略联盟

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