如何实现降低房地产及物业管理消费中业主的维权成本

　　序言:朝阳法院最近集中、批量的对欠交物业管理费且拒不执行生效判决的业主实施强制执行,这种挑选性执法行动,特别是动用司法强力的程度和执法效率的后果,是否利于构建社会(不同利益团体间的)和谐,相信各位有自己的看法。我个人的观点是:不能再靠外部强力来维持社会平衡。强力只是维持法律、规则的工具。因为如果司法强力和行政权力屡屡介入民事活动,则今天能以“为民做主”为由帮助业主,明天也能以“为民做主”为由强制拆迁。因此,要靠制度设计和实际操作技巧,使得弱势和强势利益团体之间达到平衡,这才能实现永久的和谐。

　　房地产的买卖活动,买受人在购买了其专有的部分以外,还同时购买了共有的部分,按公摊面积算这部分的价值大概在30%左右。因为公共面积上其实还含有公共设备设施,因此从实际价值上计算,大概占总合同价款的60%左右!而这部分财产的权利,单个业主如何维护呢?

　　物业管理活动,则更纯粹是单个业主(房屋买受人)共同归集资金聘请专业商业公司用于对物业的维护、保养,以及对居民的服务,使物业在安全、稳定、舒适的情况下运行,保障使用人的居住环境,保障物业的价值。物业管理活动几乎全部是在公共区域内进行,是物业管理区域内的公共活动,业主交纳的物业管理费,100%的用于该项活动,而物业管理企业在这个领域内的侵权,则表现在不按物业管理服务合同规定的责任义务进行工作,但仍然向所有的合同签约人(全体业主)按合同价格收取费用。

　　业主拒交银行按揭款项或者拒交物业管理费,大多是因为其不认可发展商在公共设施建设中的承诺不兑现和公共区域的物业管理质量导致的。其实是一种主动的抗辩行为,就是有些人所称为“先履行抗辩权”的一种活动。尽管我也认为欠交银行按揭款的对抗主体是银行而不是发展商,拒交物业管理费的对抗主体不是物业管理企业而是业主大会,也正因为如此必将导致业主欠费案件大多以败诉告终。

　　但是,我们必须看到,一个和谐社会,必须有足够有效、经济、可操作的权利救济渠道,特别是个体对一个侵害包括其自身权益份额在内的侵权活动的维权渠道。否则,当维权成本远远高于侵权者获得的利益时,权利被侵害则成必然。人大立法违法与否,只能指望那些人的素质,而公民中的专家则无法对立法决议提出任何违宪指控,尽管这些立法可能实际上侵害了宪法(全民)利益,有该公民的十三13亿分之一的份额。这种抗辩,已经实际上不是利益团体之间的利益冲突。而我国治国从军队主导、行政主导、行政立法、专家立法的历史沿革,都是建立在国民是阿斗、国民是羊群的基础上。而国民是公民,则应该是我国依法治国的基础。当国家财产属于皇帝或某个利益集团的时候,国民是臣民,没有立法权利;当国家财产属于全民的时候,国民是公民,不但有立法权利,也应该有质疑代议制民主制度下产生的法律的合法性的权利。即单个公民有权对侵害全民利益的行为(包括立法活动)主张救济的权利。而这个权利,我们现在还没有依法建立起来。

　　但是今天,我们有机会在物权层面讨论社区“公民”(共有财产的拥有者)如何以单个身份,去抗辩那些违反公共利益的行为(包括具体行为和业主大会、业委会、物业管理企业制定的社区制度等)的途径和办法。从而尝试在局部领域内实现公民的公益性权利(违宪审查、公益诉讼等)。

　　而当前法律规定的业主大会,似乎是“完美”的民主制度架构,似乎是法定、唯一的业主维护公共权利的途径,可好看不中用!

　　我们必须了解,业主大会,作为权利人集体要求改变现状时所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征,必然使其决策具有最大的参与性和稳定性,决策者们也将为这种决策承担后果。从而我们看到在这个领域内是有效的和有利的。

　　但是,当业主大会,作为权利人集体要求维持现状时,其民主、低效率、高成本的先天特征,就使得维持现状的成本奇高,对相对较小的从内部或外来侵权行为,用业主大会的方式来维权,就是“拳头打跳蚤”。这些逐步改变现状的侵权过程是缓慢的、相对微小的,但是持久的,是

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