物业管理企业如何实现人力配置最优

　　摘要:物业管理企业目前主要依靠内涵式实现企业利润,所以成本控制是各家物业管理企业重要工作,对服务型企业来说,主要依靠的是人力的投入,因此,人力资源的配置最优,是成本控制的首要因素。人力成本的控制主要依靠配置效率与技术效率的调整获得。

　　关键词:内涵式增长 配置效率 技术效率 人职匹配 双赢

　　当前物业管理卖方市场优势明显,业主 “费用决定论”的心理,使内地物业管理企业的竞争处于不理性阶段。这种情况下,投标报价低于标底的现象频频出现,差价令招标方都感到心里没底。在市场物价不断上涨、服务标准不断提高的趋势下,物业管理费未能同比增长,利润出现了持续下降的局面,使内地物业管理企业的日子举步维艰。

　　推动物业管理发展的原动力与政府支持力度不足。业主不断扩大的需求和不断增强的维权意识,是促使城市的物业服务水平不断提高的重要因素之一。内地物业管理的发展不但缺乏外在动力,而且,因自身将太多的精力投向业主物业服务意识引导和企业利益的精打细算,始终处于“上坡、救火”阶段,无暇顾及生产力的改进、创新上来。这使得物业管理的服务标准,尽管通过交流、学习进一步接近物业管理前沿城市,但仅依靠自身的发展和拿来主义,使之缺乏灵活性、整体性和创新性,阻碍了进一步的发展。

　　物业管理企业自身底子薄、利润低、抗风险能力差的特点,使大多数的企业谋求依靠内涵式增长实现利润。

　　市场经济条件下,利润是企业运行的基本目的和生存最重要基础,这个目标一直是各家企业矢志不移的追求所在。物业管理企业的生存和发展首先应立足于企业的自身管理创造效益,即所谓走内涵式增长之路。

　　内涵式增长的核心问题是成本的有效控制和管理内涵的锤炼,因而在发展思路上要较其他行业更注重统筹。即在不影响企业正常运行和健康发展的前提下,以最经济的投入获得最大化的利润。成本的控制包括资源配置优化、工作全程化控制、管理制度持续改进。

　　作为主要以服务来实现利润回报的物业管理企业来说,劳动密集和服务密集是企业的根本特色,人的管理成本投入占到管理成本的80%左右,管理风险即为人力成本管理、人的智力展示和素质保障。因此,企业必须重视人力规划和以人为本管理思想,以提高配置效率,发挥人力潜在价值和人力升值,实现效能最大化。

　　一、从投入-产出的角度看,一个组织的效率未达到100%,它即具有无效率特征。

　　导致无效率的一个主要原因是多种投入要素未调整到最佳比例,由此引起的无效率称为配置无效率,配置效率关注的是各项投入是否达到最佳组合或最佳比例。

　　美国管理学家埃默森在《效率——生产和工资的基础》中指出,多数人在完成工作任务的过程中仅达到60%的效率,而人类的效率潜能仅利用了不足1%。与科学管理领域其他作品相比,埃默森特别提到了效率与组织设计的关系。他认为低效率多是由于缺乏良好的组织造成的。

　　提高配置效率(降低配置无效率)主要靠调整投入要素之间的比例,如调整经营部门与职能部门之间、管理者职数和办事员职数之间的比例,或者调整人力资源和其他资源之间的比例。

　　一方面,管理架构是组织运转的神经元,因而设计合理是根本。组织架构首先要符合比例合适、职责明确、方便管理的原则。无论是采用塔式管理架构(缺点是信息反馈的低效和数量流失),还是扁平式管理架构(缺点是组织间合作困难),形式并不重要,重要的是信息的交换与反馈效率、组织合力是否达到最高,以满足组织设置的“帕累托”。因此,组织架构的设置既要避免机构臃肿引起的工作效率低下,又要防止“矫枉过正”导致的员工士气低下。

　　组织的模式需要随市场的变化保持动态平衡,需要根据企业的发展不断进行创新,才能始终保证先进性。例如,中海物业在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”管理架构,使管理与维修人员配比降低了22%,提高了专业设备的使用率,使新小区的开办费平均减少了2成以上。这种模式就是建立在实践基础上的组织创新,因而是最值得推崇和重视的。再比如,在项目组织架构设计中,一部分企业已将监控室的管理纳入工程部,使之更利于人力资源共享、强化工程技术力量和降低管理风险。

　　企业还要根据

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