物业管理法规-法律规范

一、物业管理法律规范的意义
　　物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可，反映执政集团意志，并由政权 强制力保证实施的，用以完整确定物业管理社会关系中各类主体的境位、行为、技术法律关系的多种具体规范或具体准则(标准和规则)的类型模式化规范。

　　法律规范是法的最基本的构成单位，是构成法律的细胞，其总和就是广义的法律。法律 规范有不同类型，但其中心规范是行为规范，其他类型规范都属于与行为规范配套的规范。法律规范主要通过一个或几个法律条文来表述，是法律条文的内容，也是一个规范性法律文 件中的最基本的完整组成部分，并由若干个法律规范的有机结合形成一个规范性法律文件。一个法律制度是由若干个法律规范组合构成的，若干个法律制度构成一个法律领域或法律部 门，若干个法律部门共同构成一国的法律体系。因此，学法用法以及研究物业管理法规必须重点掌握法律规范原理，以便从规范分析的角度对物业管理规范性法律文件内容做到全面、 准确的理解和把握。

　　二、法律规范的分类及规定的内容
　　对法律规范可按不同的分类标准划分出多种不同的类型。按照法律规范规定的内容指向 性质和用途或作用不同，可以划分出境位规范、行为规范、技术规范和申明规范四大基本类型。

　　(1)境位规范

　　法学中的“境位”术语通常用于“社会境位”、法律关系主体的法定境位两种场合。现 实的主体社会地位及其境界关系系统反映到法律之中，就转化为法律关系主体所处的法律地位(又称法定地位)及各地位关系界定法律制度。

　　境位规范是规定主体在不同类别的法律关系中以特定社会角色出现时所处的法律地位及 有关该地位设置和维护条件的模式化规范。其规定的内容涉及五个方面：

　　1)与法律关系类别相应的具体法律地位。例如，物业管理行政法律关系中的行政主体作为管理者的地位和行政相对人的被管理者地位，民事法律关系中当事人平等地位，物业管理 合同之债权人地位、债务人地位、债务担保人地位等等。

　　2)要求入居该法定地位的主体本身应具备的资格或资质条件。物业管理单位要入居企业法人地位，其组织设立必须符合《公司法》第19条规定的有关有限责任公司的五项条件和国 家、地方规定的物业管理公司的具体资质条件标准。

　　3)该法定地位中的主体应承担的概括性基本职责或基本任务。例如，物业管理公司一方面要承担《公司法》第5条第2款规定的公司基本任务，另一方面要承担物业管理法规规定的 受业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理的任务。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第6条第2款规定了住宅区管委会的基本职责是代表和维护住宅小区内房地产产权人和 使用人的合法权益。

　　4)处于该法定地位中的主体可享有的或可取得的抽象性的基本权益。例如，物业管理公司依据《公司法》第4条第2款规定享有由股东投资形成的全部法人财产权，依法享有民事权 利。各地方物业管理条例、办法都规定物业的业主、承租人享有依法参加所在住宅区物业管理的权利。

　　5)该法定地位中主体与其他相关地位中主体之间的基本地位关系。例如，物业管理法律关系当事人在民事活动中的地位平等(《民法通则》第3条)，物业管理委托合同关系中的委 托人与受托人作为合同当事人的法律地位平等(《合同法》第3条)。在物业管理的行政管理关系中，业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督(《深圳经济特区住宅区物 业管理条例》第3条)。

　　应注意两点：一是境位规范的条文数量相对行为规范而言比较少，一般都规定在规范性 法律文件的总则部分，也有规定在有关特定主体的专门章节中。例如1998年《江苏省城市住 宅区物业管理办法》第三章(物业管理企业)第16条规定：“物业管理企业，是依据《中华人 民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并且有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。”该条文既是定义规范，又是有关物业管理企业的法定境位 的较完整规定。二是境位规范中关于权益和职责任务的规定具有基本性、抽象性、笼统概括性、缺乏操作性，这与行为规范规定的权利、义务、法律责任一般具有具体性、明细性、可 操作性不同，即使行为规范中的原则性规定也具有可操作性。

　　(2)行为规范

　　法学中行为规范的全称是“行为程式规范”。“行为程式”是指法律关系主体在其所处 法律境位中以特定社会角色行为时，依法奉行的行为原则、采取的行为模式、遵循的行为程序和承担的行为后果的报应方式之总称。行为程式表明特定境位上的主体有权或应当如何行 为和怎样对行为后果负责。处于同一境位的若干主体如果社会角色不同，各自行为程式也有一定的差别。例如合同之债关系的当事人之法定境位都是平等的民事主体地位，但他们又分 成债权人、债务人、债务担保人不同的社会角色，他们各方的具体行为程式就有一定的差别。

　　行为程式规范是规定某种法定境位中的主体行为时的指导原则、行为的具体权利和义务 、对行为的法律后果承受方式的模式化规范。其规定的内容涉及五个方面，相应又可将行为程式规范划分为五种具体规范：

　　1)行为指导原则规范。规定主体行为应遵循的一般原则。例如《民法通则》第4、6、7 条规定的民事主体行为原则，《合同法》第3、4、5、6、7条规定的合同当事人行为原则， 都是物业管理的委托方和受托方应当遵循的行为原则。

　　2)授权规范。是指授予法律关系主体自己作出某种行为、要求他人作出或不作出某种行为的权利之规范。按被授权的主体和所授权的内容不同，可将授权规范进一步划分为权利规 范(授权给自然人、社会组织)和职权规范(授权给国家机关及其工作人员，所规定的职权兼有权利和义务双重性质，故在法学中有人称之为“权义合成规范”)。权利规范还可细分为 绝对权利(亦称对世权，如所有权、自由权、身份权等)规范、相对权利(亦称对人权，包括债权、请求权等)规范和任意(性)规范三种。任意规范授权人们在无明确法律规定时可以自 行确定相互间权利义务。《城市新建住宅小区管理办法》第7条规定住区管委会权利和第8条规定物业管理公司的权利都属于权利规范，其第15条规定中有涉及房地产行政主管部门处罚 权的职权规范。

　　3)义务规范。是指规定法律关系主体应当作出某种行为或不得作出某种行为的强行性规范。该种规范一经确立，就必须遵行，不允许人们以任何方式加以变更或违反。义务规范又 可根据对行为要求的不同细分为作为规范(又称命令规范，指要求人们必须或应当作出一定积极行为的规范)和禁为规范(又称禁止规范，指要求人们不得作出某种行为的规范)两种。 例如，规定住宅小区物业的业主、承租人应按规定交纳物业管理费的规范属于作为规范，规定物业的业主、使用人不得妨碍、阻挠物业管理人员履行职责的规范属于禁为规范。

　　4)程序规范。是指规定法律关系主体在具体行为过程中应符合的行为条件、应遵循的行为形式和办事手续、环节、规程及顺序方面的规范。例如各地方物业管理条例、办法中关于 业主大会召开程序、业主们选举业主委员会委员的投票程序、物业维修基金和公用设施专用基金动用程序的规定，都属于程序规范。程序规范往往与主体义务规范紧密结合为一体，法 学中称之为“程义合成规范”。

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