物业管理法规-物业管理的法制

　　物业管理法制的概念定义可以表述为：物业管理法制是指物业管理法规的确立和实施组 织制度及其形式体系。中国物业管理法制具有中国特色，受制于国家的整体法制，主要包括立法、法的实施和法律监督三方面法律制度。

　　根据中国共产党十五大报告提出的依法治国纲领和全国人民共同愿望，1996年3月第八届全国人民代表大会第四次会议以通过决议的形式正式以法律确立了“依法治国，建立社会 主义法治国家”的指导方针和奋斗目标，“法治”原则从此成为我国法制的根本性原则。作为现代一种治国方略和政治原则的“法治”，其内容要求可以概括表述为：国家政权机关应 在充分民主的基础上创立一整套良好的法律并赋予其至高无上的权威而用以组控社会和国家，以法律界定和制约国家权力，以法律确认和保障公民的民主权利，使广大人民群众能依照 宪法和法律的规定，通过各种途径和形式管理国家事务，管理经济文化事业，管理社会事务，使国家各项工作都依法进行，使政权各类各级机关及其工作人员同公民、社会组织一样平 等地受法律的约束，只能在法定境位上按法定行为程式依法从事各自的职能业务并承受自己行为的法律后果或报应，由法定机关监督法律的实施，用法律手段促进国家机关特别是政府 有效地维护法律秩序，防止和制止行政权等国家权力的滥用，反对不平等的特权和专制“人治”，尊重和保护人权，保障人民依法享有广泛的权利和法未禁限的自由，从而保证人民应 有的社会、经济和政治生活的条件，最大限度地实现人民的利益要求、社会正义和国家长治久安。法治原则内容的实现离不开法制，法治是健全的民主性法制要达到的结果，而法制功 能作用的充分发挥又依靠法治原则的真正贯彻执行。

　　我国物业管理法制应当是体现法治原则的社会主义法制，其基本要求或者说物业管理法 制建设的基本方针可以概括为48个字：民主法务、尊法至上、立法求良、变法适宜、有法可 依、有法必依、执法必严、违法必纠、用法必准、司法必公、督法有力、守法自觉。

　　二、物业管理法规的表现形式和立法体制
　　立法是物业管理法制建设的首要环节，依法治业(物业和物业管理行业、事业)首先要“ 有法可依”且应有“良法”可依。物业管理立法是指由法定的国家机关依据一定程序，运用 一定技术所进行的制定、认可、修改、补充和废止用以组控物业管理社会关系的，具有普遍性的法律规范及其系统文件的活动。物业管理法规的表现形式由国家的立法体制所决定。中 国现行物业管理立法体制是一个以国家立法权为核心，两级(中央和省)并重、多类结合的立法体制。与此相适应，物业管理法规的表现形式也是多样的，并形成下列法规体系：

　　(1)宪法

　　是国家的根本法，经特别程序制定，具有最高的法律效力。宪法中有关土地公有、土地 使用权转让、保护公民的房屋和其他合法财产权以及社会主义的公共财产、公民的人身自由和住宅不受侵犯，国家保护和改善生活环境和生态环境、防治污染和其他公害，公民必须爱 护公共财产、遵守公共秩序、遵守社会公德，公民在行使自由和权利时不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利等规定，是制定物业管理法规和从事物业 管理活动必须遵循的宪法性准则，也是物业管理法规的表现形式。

　　(2)法律

　　分为由全国人民代表大会制定、修改的基本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通 法律两种类型。法律的效力仅次于宪法。目前我国尚未制定以《物业管理法》为名的专门物业管理法律(若制定当属普通法律类)，但《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法 》、《土地管理法》、《城市规划法》、《环境保护法》和正在研讨拟定的《物权法》、《住宅法》等法律中可适用于物业管理的活动和纠纷处理的法律规范，都是物业管理法规的组 成部分和表现形式。

　　(3)行政法规

　　由国务院制定、批准和发布。《中华人民共和国物业管理条例》(正在拟定中)就是由中国建设部牵头起草、报经国务院审议通过后成为物业管理行政法规。行政法规的效力次于法 律。

　　(4)国务院部、委发布的行政规章

　　国务院所属各部、委有权根据法律和国务院发布的行政法规、决定、命令，在本部门的 权限范围内，发布命令、指示和规章，其发布的规章其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。此外，国务院及其所属部、委发布的决议、命令、指示具有规范性内容的，也属 于广义的行政性法规。行政性法规中的有关物业管理的法律规范是物业管理法规的表现形式。

　　(5)地方性法规

　　地方省、直辖市、经国务院确定的较大城市和经济特区的人民代表大会及其常委会在不 与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，民族自治地方的人民代表大会有权制定自治条例和单行条例。此外，地方各级人民代表大会有权发布决议，县级以上 地方各级人民政府有权发布决定和命令，这些地方性法规、决议、决定和命令所包含有关物业管理的规范性内容，虽然只在本地方行政区域内有效，但都是物业管理法规体系的组成部 分。至1999年底，全国各地方均已出台了物业管理地方性法规或地方政府的行政规章。香港、澳门行政特区和台湾的物业管理立法亦属于地方立法。

　　(6)立法解释、司法解释

　　立法机关、行政机关对自己所制定的规范性文件中涉及物业管理内容的规定所作出的立 法解释、行政解释，以及最高人民法院发布的对地方各级人民法院有约束力的指导性文件和关于某些具体案件适用法律的批复中与物业管理相关的司法解释，都是有权解释，也是物业 管理法规的表现形式。

　　宪法、法律、行政法规、地方性法规、国务院部委和地方政府的行政规章，有权解释各 级人大和政府发布的决议、决定、命令、指示中包含的与物业管理有关的法律规范都是物业管理法规的渊源，共同有机组成物业管理法规体系。

　　三、物业管理法规的实施和监督体制
　　物业管理法规的实施包括行政机关执行物业管理法规活动、司法机关适用物业管理法规 活动和社会各级层主体遵守物业管理法规活动三个方面。物业管理法规监督是一种国家专门法律监督机关和社会各级层主体的共同活动。

　　(1)物业管理的行政执法体制

　　物业管理的行政执法是指行政机关及其公职人员在法定职权范围内，依法对物业管理行 政事务进行组织和管理的专门活动。执法是法律执行的简称，是国家机关的一种职权，对于行使职权的机关而言，这种权力既是一种权利，又是一种必须履行的义务。

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