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物业管理法规-物业管理法律行为的形式

时间：01-27 20:26:57 浏览：6743次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 物业管理知识

　　具备上列民事法律行为的生效条件，行为自成立或作出时发生效力即产生法律拘束力，在行为当事人之间发生权利义务关系效果，使当事人所预期的民事权利和民事义务发生、变更或终止，若当事人不履行义务，就得依法承担民事责任，强制其履行义务及赔偿债权人的损失；同时，对第三人也发生一定的效果，约束第三人负有不得侵犯当事人权利和不得妨碍当事人履行义务的义务。

　　三、物业管理中民事行为的无效
　　无效的物业管理民事行为是指缺乏民事法律行为有效条件的行为。认定为无效的物业管理民事行为，从行为开始时就没有法律约束力，称为自始无效。民事行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。民事行为的无效有两种含义：狭义仅指绝对无效，对中国《合同法》第52条所规定的5种情形，是合同也是其他民事行为绝对无效的类型；广义是指与民事行为有效相对应的民事行为效力不是在民事行为依法作出时就发生的，而是包括绝对无效、相对无效和效力待定三类情况。

　　(1)绝对无效的民事行为

　　是指已经构成违反国家法规或政策规定，依法律规定必然无效的民事行为。这类行为不需要任何人的主张即依法归于无效。根据中国《民法通则》第58条和《合同法》第52条的规定，按照违法表现不同，可将绝对无效的民事行为分为五种：

　　1)损害国家利益的欺诈、胁迫。在《民法通则》第58条中将欺诈和胁迫规定为绝对无效，而《合同法》中将欺诈和胁迫作了一次分解，划分标准是：损害公法意义上的国家利益的欺诈、胁迫，为绝对无效；其他的欺诈、胁迫，为相对无效。所谓欺诈是指行为人一方故意以某种欺骗手段，捏造虚构事实或者隐瞒真实情况，诱使对方当事人信以为真陷于错误中并由此作出错误意思表示而与欺诈行为人订立合同或从事某种民事活动的行为。胁迫是指行为人故意采用恐吓(即以将来发生的祸害)或者挟迫(即当场直接实施不法行为相威胁)手段，使另一方当事人产生心理上的恐怖或者对其直接造成损害，迫使对方当事人作出某种民事行为 (如与胁迫人订立合同)的行为。

　　2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。恶意串通的当事人在主观上具有恶意即具有共同的非法目的，并相互串联、沟通，使当事人之间在希望的动机、目的、希望内容以及希望的结果上达成一致，使共同的非法目的得到实现，结果造成国家、集体或者第三人利益蒙受损害。例如，某一国有房地产开发公司将自己下属的一个资产总额1000万元的物业管理部，以200万元的对价，出让给对方当事人某民营企业，双方当事人均得到好处，但是却损害了资产所有者即国家的利益。这样的行为，就是恶意串通。又如，某物业公司将自己管区内的一块公共绿化场地使用权有偿出让给一些摊贩，让他们毁坏绿地搭建售货亭棚屋，这类行为也属恶意串通，其损害了业主们的集体利益。对恶意串通所订立的合同，不能按照一般的绝对无效合同的原则处理，而是要按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体、第三人。

　　3)以合法形式掩盖非法目的之隐匿行为。隐匿行为是指当事人通过实施合法的行为形式来掩盖其真正的内容是非法的目的的行为。例如，将业主委员会的财产以赠与的方式，赠给业主委员会负责人或其亲属，赠与的形式是合法的，赠与的目的是侵吞业主委员会的财产，这就属于隐匿行为。隐匿行为强调的是行为本身而不是行为损害的后果，因此并不要求具备损害他人利益的要件。如果当事人订立合同的形式并不是所追求的真实目的，但是追求的真实目的并不违法，这样的合同不是无效合同，而是有效合同。例如，两公民的本来意图是要租赁私有房屋，但是为了掩盖其租赁的事实，却订立了一个借用合同，这样的合同不是无效合同，因为租用私房目的本身不违法。相反，如果承租人租用的是物业管理公司经营的营业房屋，且有禁止非法转租的规定，承租人擅自转租与对方当事人以借用合同掩盖非法转租的事实，这样的合同就是无效的合同。隐匿行为与规避法律行为有相通之处，也有不同之处，关键的区别在于，隐匿行为重在“掩盖”，而规避法律行为则是赤裸裸地进行规避。

　　4)损害社会公共利益。按照中国民法立法的惯例，社会公共利益一词相当于国外民法的公共秩序和善良风俗用语。1986年颁布的中国《民法通则》使“社会公共利益”成为一项正式的民法概念，其第7条规定的基本原则中强调“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”。社会公共利益是一个极抽象、能适应社会变化的内涵弹性很大的范畴，包括国家一般利益、社会一般伦理道德准则、国家社会的存在与发展所必要的一般秩序和社会正义等内容。它只是为法官自由裁量权的行使指出了一个方向，实际授权法官于个案中依其价值判断予以具体化，以求兼顾法律安定性及个案的社会妥当性。

　　在物业管理实务中，可能被判断为绝对无效的违背和损害社会公共利益的行为主要有五种类型：①危害国家公共秩序行为。国家公序指国家政治、经济、财政、税收、治安等秩序，关系国家根本利益。如规避课税行为，将从事犯罪或者帮助犯罪的行为作为内容的合同。 ②违反性道德的行为。如为开设妓馆性发廊而求租物业管理公司经营的房屋之契约。③非法射NB062行为。指未经政府特许，以他人之损失而受偶然利益的行为，如物业管理公司擅自搞彩票活动、业主间****合同。④违反人权和人格尊重的行为。如规定物业管理公司保安人员有权对管区内犯罪嫌疑人搜身检查的规约。⑤限制经济自由的行为。如业主委员会与物业管理公司制定由该公司垄断管区内一切装修服务活动，业主不得越过该公司自行找人装修的规约。其他损害社会公共利益的类型，如危害家庭关系行为、违反公平竞争行为、违反消费者保护行为、暴利行为等，属于中国已有有关法律、法规作出明文规定的，则不适用社会公共利益原则。

　　5)违反法律、行政法规的强制性规定。民事行为所违反的法律规定只包括国家合法机关通过颁布的法律和中央政府即国务院制订、颁布的行政法规，不包括地方法规、行政规章和司法解释。在国家的立法中，包括强制性内容、倡导性内容和任意性内容。民事行为违反倡导性和任意性的法律规定不存在违法问题，只有违反强制性的规定，才能判定为违法。当事人在民事行为(包括合同行为)目的、具体内容和形式上都违反法律、行政法规强制性规定的，绝对无效。

　　(2)相对无效的民事行为

　　是指民事行为本身已经违反了国家有关法规或政策规定，但由于违法程度较轻微，没有给国家和社会公共利益造成损害，法律规定可由行为当事人来决定是否请求变更或撤销此行为而使其无效，当事人或行为受损害方未行使请求变更或撤销权的，则该行为仍可继续有效并产生合法后果。

　　相对无效的民事行为包括重大误解、显失公平、乘人之危、欺诈和胁迫订立的合同行为。

　　1)重大误解。是指当事人一方由于自己的过错，对行为(合同)的主要内容等发生误解而订立了涉及损害自身利益重大的合同，使行为的后果与自己的真实意思相悖的行为。例如，某物业管理公司经营10间门面房，共分成5大间，一大间内有4个钢柁，两个钢柁之间为一个自然间，每一大间为5个自然间即5间房屋。该公司与承租人吴某签订房屋租赁合同中约定：公司将门面房5间出租给吴某使用。后来吴某找到公司称：公司应按合同约定将五大间门面全部给其使用，现只给他一大间，属于违约，双方发生纠纷。在这个纠纷案中，公司与吴某签订房屋租赁合同时，吴某对合同的标的物——5间房屋存在着主观上错误的概念，将出租5 个自然间的一大间误认为是公司的5大间门面房，此行为应属重大误解。

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