物业管理法规-物业管理法律行为的形式

物业管理法规是通过法定权利义务的指示和相应法律责任的压力影响人们的行为而使法 规要求转化成为社会生活事实，从而实现对物业管理社会关系的调整。因此，只有理解了构成法律生活现实的物业管理法律行为及其效力和体现国家强制力的法律责任，才能对物业管 理的法规系统和法律现象有一个全面和深刻的正确认识。

　　一、物业管理法律行为的内涵和形式
　　物业管理的法律行为，是本书第3.3节所论述的法律事实分类之一，它是指物业管理行为主体为了设立、变更或终止一定的物业管理法律关系，取得一定的法律后果而有意识进行 的行为。法律行为是与行为人的意志相联系的一种人为的法律事实，以行为人的意思表示为必要的要素，没有意思表示就没有法律行为。

　　法学中所谓“意思表示”是指表意人(表达意思的人)将其内心期望发生一定法律后果之内在意志通过一定形式表示于外部的行为。这种意思表示必须是为了引起一定的法律后果， 即为了今后享受一定的权利和承担相应的义务，或为了改变、结束原先存在的权利义务关系。例如，业主表示要买某种服务，物业管理公司表示同意提供该种服务，双方的意思表示一 致了才订立该种服务交易合同，从而形成了服务交易合同的法律行为。法律要求行为人的意思表示必须是真实的。意思表示真实有两层涵义：一是行为人的意思表示要与其内心意思相 一致；二是行为人的意思表示是行为人自愿作出的，不是受他人欺诈、胁迫或者在自己有重大误解等类似情况下所为的。若意思表示不明确，则应通过对意思表示内容的解释使之变得 明确；当意思表示不完整时，则应通过对意思表示内容的补充方式而使之臻于完备。意思表示所含的目的，是决定法律行为内容的指针；意思表示的方式，也就是法律行为的形式。

　　物业管理法律行为的形式是指物业管理法律关系主体作为行为人表示意思的方式。这种 表意方式，可以分为法定的形式和行为当事人协商自主决定的约定形式两类。从物业管理实务看，物业管理法律行为的主要类型是民事行为和行政管理具体行政行为两种。

　　中国《民法通则》第57条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”物业管理中提供服务的行为大多数属 于合同行为，中国《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”“法律行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面 形式的，应当采用书面形式。”

　　“口头形式”就是以口头谈话、口头语言叙述的形式来进行行为人的意思表示。口头形 式的合同简便易行，但其缺点在于一旦发生合同纠纷，当事人面临举证的困难，司法机关难以查明事实的真相，当事人的合法权益就得不到法律保护。所以对于不能及时清结、标的较 大的合同(包括涉外合同)，不宜采用口头形式。

　　“书面形式”是指以文字等有形的表现方式来进行行为人的意思表示，又分为普通书面 形式和特殊书面形式(公证书、鉴证证明文件等)两类。就合同书面形式而言，中国《合同法 》第11条具体规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”

“其他形式”是指法规规定的推定行为形式、默示形式和当事人约定采用的或商事交易 惯例采用的非口头、书面形式。例如，凡是物业管理规范性文件规定应当送行政主管部门备 案的物业委托管理服务合同、业主委员会组成名单、业主公约等文本，当事人依法送呈备案 的，只要行政主管部门不提出文本有违法之处的异议，就可视为行政主管部门以默示形式同 意或认可所送文本合法有效。行政管理具体行政行为只要对行政相对人的权利和义务有实质 性利害影响的，就应依法采取书面形式。

　　二、物业管理中民事行为的有效条件
物业管理中民事行为的一般有效条件，是指民事行为具备什么样的条件才能生效即产生 法律上的约束效力，其基本涵义是指使已经成立的民事法律行为(包括合同行为)发生完全效 力的必要的事实。根据中国《民法通则》第55条关于民事法律行为应当具备的要件和《合同 法》第三章关于合同的效力之规定，物业管理中民事法律行为的有效必须具备下述三个要件 ：

　　(1)行为人具有相应的民事行为能力，此称为当事人合格要件。民事行为能力是指民事 主体通过自己的行为，取得民事权利，承担民事义务的能力或资格。依据《民法通则》第11 、12、13条关于自然人的民事行为能力的规定，18周岁以上的自然人是成年人，是完全民事 行为能力人；16周岁以上不满18周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为 完全民事行为能力人。完全民事行为能力人可以独立作出包括合同行为在内的民事法律行为 。10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，可 以进行与他的年龄、智力和精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理 人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精 神病人，是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理其活动。

　　应注意以下两点：一是限制民事行为能力人和无民事行为能力人虽然不能作为部分或者 全部合同的订约主体，特别是不能作为不动产或物业性的合同订约主体，但是却可以成为合同主体，只不过合同行为需要由其代理人进行；二是中国《合同法》第47条第1款规定：“ 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”根据该 条款规定精神，可推知无民事行为能力人并非在任何情况下都不能成为合同当事人，在无民事行为能力人纯粹获利的情况下，应当承认其行为的法律效力。与自然人的民事行为能力不 同的是，法人和其他组织的民事行为能力与其民事权利能力同时产生、同时终止，它们的行为能力是由其法人机关或者代表人、负责人来实现的，所以法人和其他组织的行为能力范围 取决于核准的登记范围。

　　由于经营业务或事业的登记范围的不同，所以各个法人和其他组织的行为能力范围也不 同。中国《合同法》第50条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立 的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”因此，在物业管理实务中，不能简单地依据《合同法》第9条第1款关于“当事人订立合同，应当具有相应 的民事权利能力和民事行为能力”的规定否认越权合同的法律效力。

　　(2)行为人意思表示真实，即当事人所为的行为应与其真实的自愿意志相符合。意思表示不真实的故意行为包括虚假表示行为和伪装表示行为两种情况。民事行为(包括合同)的内 容本质上是依当事人所为的意思表示的内容而定，如果意思表示虽然真实，但其内容不能确定，不可能实现，则该民事行为也是无效的。

　　(3)行为不违反法律或者社会公共利益。从事物业管理中民事活动的行为人，其行为形式应当符合法定形式，其行为内容应具有合法性和其社会内容的妥当性。法规条文中标有“ 不得”、“应”或“须”字样的，一般是强行法，不问当事人的意思如何，必须遵照执行强行法，即必须适用法规的规定。民事行为内容违反强行法，为不合法，无法律效力。中国的 民法承认意思自治原则，合同法承认合同自愿(自由)原则，但并不是承认个人意思的绝对自由。民事行为的社会内容应具有妥当性，即不得违背社会公共利益。民事行为属于要式行为 而其形式不符合法定形式要求的，根据中国《合同法》第10、36、44条等有关规定的精神，应区分法定形式可以产生证据效力、成立效力、生效效力、对抗(第三人)效力等四种不同效 力，根据立法的本义，来确定没有采用要式形式的具体民事行为是否有效。

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