物业管理法规-物业管理法律责任概述

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  (5)建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。《民法通则》第126条规定:“建筑物,或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所 有人或者管理者应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”该法条规定的是一种过错推定原则,即物的所有人或管理人如举不出证据证明自己没有过错,就推定其有过错 ,须依法承担相应的民事责任。如果能举证证明受害方自己也有过错,那么可根据《民法通则》第131条的规定,可相对减轻其责任。一些业主或物业使用人常在阳台上、窗户沿摆放 一些杂物或花盆,若不注意固定而发生脱落、坠落致人损害的,要负担赔偿责任。有的住宅小区篮球场上篮球架已朽坏欲倒,若物业管理公司不注意及时加固、维修或拆除,一旦倒塌 下来致人伤害,则公司难免要自负或与业主团体负连带赔偿责任。

  (6)饲养的动物致人损害的民事责任。在居住区内,有许多业主、物业使用人饲养各种宠物,由于管理不当,宠物咬伤人或践踏其他业主的财物的事常有发生。《民法通则》第12 7条规定:“饲养的动物造成他人损害的,动物饲养人和管理人应当承担民事责任;由于受害人的过错造成损害的,动物饲养人或者管理人不承担民事责任;由于第三人的过错造成损 害的,第三人应当承担民事责任。”

  (7)破坏、污染环境的侵权责任。《民法通则》第124条规定:“违反国家保护环境防止污染的规定,污染环境造成他人损害的,应当依法承担民事责任。”环境保护和持续改善是 物业管理的重要任务之一。在物业管理域界内,一些住户装修住房,将装修垃圾随意倾倒在绿化地或公共场所,由此造成物业管理公司增加恢复绿地原状和清运垃圾的费用,应由违章 倾倒垃圾者赔偿或支付。

  (8)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。在住宅小区内,常发生孩童损坏公用设施、设备等行为,物业管理公司应根据《民法通则》第133条规定,要求其 监护人承担民事赔偿责任。

  (9)因妨害行为而产生的侵权责任。这主要是指因违反《民法通则》第133条规定的不动产相邻关系义务而引起的停止侵害、排除妨碍、赔偿损失民事责任。

  3.违约责任与侵权责任的区别

  违约责任与侵权责任二者不仅基本概念定义不同,而且在构成要件等方面有重大差别。 这直接影响到当事人以何种诉由起诉及可能获得的结果。违约责任与侵权责任的具体区别概括如下:

  (1)违反原有义务不同。违约责任是在双方当事人自己约定的合同基础上发生的,所以违约的一方补偿对方当事人因此而造成的损失,实际上是他所承担合同义务的继续;侵权责 任是法定的,侵权责任人违反的不是自己约定的义务,而是违反了法律的直接规定,当造成损害时才发生法律责任。

  (2)保护的权利性质不同。违约行为所侵犯的是债权关系,即相对的权利,因此违约责任要保护的也是这种相对的债权及债关系;侵权行为是侵害所有权、人身权等绝对权利而发 生的责任,因此侵权责任的目的是保护财产所有权和与经济利益有关的人身权等绝对性权利。

  (3)构成要件不同。中国《合同法》规定的是无过错责任;而侵权行为一般是过错责任。因此,当事人以违约责任为诉由的,无需举证对方有过错;如以侵权责任为诉由的,常需 证明对方有过错。另外,一般情况下,只有存在损害后果才能构成侵权行为,所引起的侵权责任也当然以损害为构成要件;违约行为不以损害为一般构成要件,因此违约责任的成立不 一定以损害为要件,只有赔偿损失人损害为成立要件,而违约金责任、强制实际履行责任均不以损害为构成要件。

  (4)对责任人的要求不同。根据房地产合同法律制度的要求,不具有完全行为能力的人没有签订物业管理合同、房地产合同、业主公约的行为能力,因而也没有承担此类合同责任 的责任能力;在侵权行为关系主体中,无行为能力和限制行为能力的人同样可以实施侵害房地产(物业)所有权和人身权的行为,造成损害的,也应承担责任,从本人财产中支付赔偿费 用,不足部分,由监护人适当赔偿,但单位担任监护人的除外。此外,违约责任人一般仅限于违约行为人,其他人不负担违约责任;而根据《民法通则》第133条规定,实施侵权行为 人以外的人——监护人也可以经转承责任而成为侵权责任的主体。

  (5)对第三人的责任不同。在违约责任中,如果因第三人的过错致合同债务不能履行,债务人首先应向债权人负责,然后才能向第三人赔偿;在侵权责任中,贯彻了对自己行为负 责的原则,行为仅对因自己的过错致他人损害的后果负责。在违约责任中,债务人的代理人,对于不履行债务有故意或过失时,债务人应依自己的故意或过失,负同样的责任。

  (6)赔偿范围不同。违约责任的范围或赔偿损失额可由当事人预先在合同中约定,如果没有这种约定,依《合同法》的规定,赔偿损失额应当相当于受害人因违约而受的损失,一 般包括直接损失和间接损失。违约责任的内容也仅仅具有财产内容,如支付违约金等。按《民法通则》第117条和第119条规定,侵权责任的赔偿范围原则上包括直接和间接损失,在侵 害人格权时,按《民法通则》第120条规定,还可进行精神损害赔偿;不法行为造成他人死亡的,按《民法通则》第119条规定,赔偿范围还要扩张至死者生前抚养的人必要的生活费 用等。侵权责任的内容,既有财产性也有非财产性。

  (7)诉讼管辖不同。根据中国《民事诉讼法》第24条规定,因合同纠纷提起的诉讼由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。该法第25条还规定,合同的双方当事人可以在书面 合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。其第29条规定,因侵权行为提起的 诉讼,由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。

  (8)诉讼时效不同。因违约而产生的请求违约方承担责任的权利,按《民法通则》第135 条规定,诉讼时效期间一般为2年;但在延付或拒付租金、寄存财物被丢失或者损毁的情况 下,按《民法通则》第136条第2款至第4款规定,诉讼时效期间为1年。按《合同法》第129 条规定因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为4年。因 侵权行为所产生的请求权,按《民法通则》第135条规定,诉讼时效期间一般为2年;但因身体受到伤害而产生的赔偿损失请求权,按《民法通则》第136条第1款规定,诉讼时效期间为 1年。时效在民法中是指一定的事实状态经过一定的时间导致一定民事法律后果(报应)的制度,包括取得时效和诉讼时效。诉讼时效是指权利人于一定期间内不行使请求人民法院保护 其民事权利的权利即丧失实体法上的胜诉权益,法院对其民事权利不再予以保护的法律制度。

  (9)免除条款的效力不同。法律一般不允许当事人以协议排除或限制其未来的责任,但对某些免责条款也承认其效力。相对地说,免除违约责任的条款,较免除侵权责任的条款更 易被法律所承认。

  (10)责任方式不同。违约责任主要是财产责任,包括强制实际履行、支付违约金、赔偿损失、价格制裁,仅有合同解除为非财产责任;侵权责任既包括财产责任(如赔偿损失),也 包括非财产责任,如消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。

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