物业管理法规-物业管理法律责任概述

一、物业管理法律责任的概念、特点和意义
　　物业管理法律责任，从泛义上理解，是指任何自然人和团体人都有必须遵守法律的义务 ，应当自觉维护法律的尊严；从广义上理解，是指民事、经济行政法律关系主体因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同约定义务，或者因不正当行使自己权 利、职权，或者因某种法律事实出现，而要依法承受的、一般须经有管辖处理权的法庭、仲裁庭或行政执法机关裁决确定的、具有国家强制性的法定必为的不利性法律报应(法律后果) 或特殊的惩戒性追加义务负担；从狭义上理解，是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利性的法律 报应(法律后果)。本节采用狭义的概念。法律责任是由于主体不履行法律义务或侵犯受法律保护权利的违法行为或特定的法律事实出现而引起的，对违法人权益有一定合法损害的不利 性法律报应(法律后果)，法律报应的具体承担方式即报应的具体种类形式。除某些民事责任的认定(如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双方协商确认外，其他法律责任的认定 只能由法定的专门机关或经合法授权的机构进行。

　　物业管理法律责任的主要特征是：

　　1.法定责任与协议责任相结合

　　物业管理活动基于业主与物业管理公司的委托合同而发生。自法国民法典开创“合同即 为当事人之间的法律”之民法传统之始，合同的法律效力就是来源于国家对当事人之间的合同的认可和予以国家强制力保护。因此，物业管理中发生的法律责任确定，除依据法律相关 规定外，也要以合同或契约为根据。

　　2.技术规范确定的责任分量大

　　物业管理业务工作大部分涉及物业维护、房屋修缮、机电设备和市政设施维修养护、人 居环境和工作环境改良、白蚁防治、危房管理和鉴定等许多专业性技术，国家往往有相关技术标准和技术规程，业主方也会提出技术标准方面的要约而被物业管理公司承诺。因此，在 确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范和约定技术规范中关于技术问题和法律责任的规定。

　　3.法律责任的复杂性

　　与物业管理活动有关的法律责任种类繁多，民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理 法律责任制度中合并存在，并且出现“法律责任复合”的现象非常普遍，不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种责任。这种法律责任的复杂性决定了在确定物业 管理法律责任时，要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度所设定的责任规范。

　　物业管理法律责任制度是国家对物业管理社会关系进行法律组控的一种形式，以保护合 法权益、促使有关义务履行为中心环节，而在法律责任追究方与法律责任承担者之间建立起一种特殊的与国家强制性处罚措施相联系的权利义务关系。它最基本的功能体现在三个方面 ：处罚违法行为、补偿受害损失、教育人们守法。法律责任具体种类很多，但都有一个共同特点即具有必为性：责任人必须按法律责任确定的特殊义务内容要求去做，即使是被判处死 刑的法律责任承担者，也必须履行去死的特殊受罚义务。这与行为规范中义务格具有的应为性即应当如何行为不同。法律设定法律责任的目的是直接显示国家强制力量的存在和威力， 使被破坏而失衡了的原有合法权利义务关系恢复平衡，从而保障有关法律规范的贯彻执行和有效地维护社会法律秩序。法律责任是权利的保障机制，也是执法严肃性的灵魂。要使责任 人真正不能逃避应承担的法律责任，关键是执法机关的执法到不到位，就此而言，完善法律责任制度就是完善执法机制，这是法制建设的一项极其艰巨的任务。正是由于法律责任的重 要功能和意义，现行专门的系统化的物业管理规范性文件都专设“法律责任”或“罚则”章节，以确保立法目的的实现。

　　二、物业管理法律责任的分类
　　物业管理法律责任有多种分类，包括：公法责任和私法责任；过错责任、无过错责任和 公平责任；职务责任和个人责任；财产责任和非财产责任等等。按法律责任的内容不同，一般分为民事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任四类。违宪法律责任不 在物业管理法律责任范围。各种法律责任可以单独发生，也可能与其他法律责任同时发生，换言之，一种违法行为不一定只承担一种法律责任，许多场合违法行为人要承担两种以上法 律责任，即出现所谓“法律责任复合(或竞合)”现象。

　　1.民事法律责任

　　指民事主体因违反民事法律义务而按照民法(包括合同法)规定必须承担的民事法律不利报应(法律后果)。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是它主要表现为一种财产责 任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法律责任可划分为违约责任和侵权责任两大类。承担民事责任的方式，中国《民法通则》第134条规定了主要有10种形式，可以 单独适用，也可以合并适用：

　　①停止侵害。指对行为人正在实施的侵权行为，受害人有权请求其停止实施或请求人民 法院制止实施。②排除妨碍。指权利人行使其权利受到他人不法阻碍或妨害时，有权请求行为人排除或请求人民法院强制排除妨碍。③消除危险。指在有造成财产或人身损害之虞时， 权利人有权请求行为人消除或请求人民法院强制其消除。④返还财产。指权利人的财产被行为人非法侵占时，权利人有权请求返还该财产。⑤恢复原状。指在财产被不法损害或性能状 态被改变而有复原的可能时，受害人有权请求恢复到财产未受损坏或未改变时的状态。⑥修理、重作、更换。⑦赔偿损失。指行为人以其财产填补受害人的损失。⑧支付违约金。指依 法律规定或当事人约定，违约方向对方支付一定数额的金钱。⑨消除影响、恢复名誉。指公民或者法人的人格权受到不法侵害时，有权通过人民法院要求行为人以公开形式承认过错， 澄清事实，或者辟谣，消除所造成的不良影响，以恢复未受损害时社会对其品行、才能或信用的良好评价。⑩赔礼道歉。指公民或法人的人格权受到不法侵害时，权利人可请求行为人 当面承认错误，表示歉意，以保护其人格尊严。

　　2.行政法律责任

　　指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律不利报应 (法律后果)。行政法律责任分为两类：一类称违法行政责任，是指行政机关及其工作人员在 实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律报应，一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人员行政处分；另一类称行政违法责任，是指行政相对人的行为 违反行政管理法规而应依法承担的不利法律报应。

　　承担行政责任的方式一般分为三类：①行政处罚。中国《行政处罚法》第二条明文规定 行政处罚的种类包括：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。②行 政处分。指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定，按行政隶属关系对其所属人员中有轻微违法行为或违反纪律行为的一种内部制裁， 主要包括警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等。③劳动教养。是对有轻微违法行为，但尚不够给予刑事处罚的违法行为人实行强制性教育改造的一种行政措施。

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