物业管理法规-业主自治管理法律关系主体和客体

　　应注意物业复有合属部分之物与“公有物”、“公用物”两概念不同。在行政法学和财 产法学中，公物一词有广义和狭义理解，广义是指直接或间接供用于行政目的(即为公众服 务的目的)之公控财产(国家辖控物)，即所谓“公产”、“官产”，包括财政财产(指可以作 为政费或财源的国有金钱、资源和物资设备等物，又称收益财产)、行政财产(指为公众服务的目的而直接供政府机构使用的物，又称公有物)、公用财产(指为达行政目的而直接供一般 公众使用的物，又称公用物)三类；狭义仅指公共物，包括行政财产和公用财产两类，可流通的财政财产不在其内。涉及公共利益的公有物和公用物属于国家所有，为保护公共利益的 完整，各国立法均将其列入不融通物(包括公有物、公用物、禁止物三类)，不得成为法律行为的客体，不得转让，一般不得作为民事强制执行之标的，也不适用关于取得时效的规定， 非经废止其公物性不得征收改作他种用途之用，对其管理行为属公法行为以确保适合公共使用。公有物是供行政机构使用之公物，通常不发生公众使用问题；惟一例外是依民法规定通 过合同关系为特定人设立使用权，亦可发生公众使用的情事。如将车站一部分租给私人开餐厅或将公共汽车租给他人张贴广告等。公用物是以供人民共同使用为目的，其使用关系通常 包括自由使用(又称一般使用，指一般公众在不妨碍他人自由使用范围内和遵守公共秩序前提下，无须经行政机关的许可即为自由使用公共道路、河流、图书馆、公园等)公用物、许 可使用(又称临时特别使用，指在公用物自由使用范围之外，经行政主管机关允许在特定时间及一定范围内自由使用指定的公用物，通常包括依管理权的允许和依警察权的许可，前者 如按行政机关指示指定处所停放车辆，后者如经请求而许可在道路旁临时设立营业摊位)、特许使用(又称使用权之特许，指对特定人在特定公用物上，设定公法性特别使用权或在不 妨害公用物的公用目的限度内而依民法设定使用权，使其享有一定期限的独占性、排他性的使用权)三种。物业复有合属部分之物属于业主们集体共有共用之物，公有物和公用物皆属 国家所有而由行政机构使用或一般公众使用之物，二者在产权持有主体和使用主体身份上存在明显差别。但从使用关系看，对物业复有合属部分之使用，在物业管理制度上可以借鉴公 用物的自由使用、许可使用、特许使用三种方式作出类似规定和分类。

　　复有物业的复有合属部分可按共用依据(亦即构成业主个体层面的共有权根据)不同，划分为法定共用部分与约定共用部分。法定共用部分，是指在性质上和构造上属于维持整体建 筑物质量坚固、安全性和完整的共用部分(如地基、梁、柱等)和全体业主当然共用部分(如墙体外壁、屋顶、电梯等)。约定共用部分，是指由复有权人通过规约约定为共用部分(如停 车场、空地等附属物)。把复有合属部分区分为法定共用和约定共用两部分的意义在于：对法定共用部分必须依其本来用途(亦称固有用途)进行使用，设定于法定共用部分上的法定共 有权的变动，即使未登记，也能对抗第三人；对约定共用部分的利用在无损复有建筑物的保存和正常使用功能以及不违反复有权人共同利益的前提下，可适当变更其本来的用途，而依 规约规定的用途进行使用(如为求屋顶美观而修建空中花园，为求走廊美观而在墙壁上悬挂字画等)，设定于约定共用部分上的约定共有权的变动，非经登记不得对抗第三人。一般而 言，在法定共用部分上不得设定负担，在约定共用部位上可设定负担即专用使用权，以充分发挥共用部分的经济效用。

　　关于物业复有合属部分所有制定性问题，学术界大多认为是共有制。我们认为，这种共 有制观点存在偏差，未能反映出复有与一般共有不同的特殊性。从业主个体层面看，共有制观点没错，但从业主全体组织层面看，由业主个体与业主团体复有的业主合属部分之物业财 产所有制，应定为公有制中的集体所有制，即属于业主集体所有制，由业委会代表业主们对合属部分行使统管权。这种集体所有制观点是基于同其他群众性自治组织的财产所有制相比 较而得出的。村民委员会掌管的财产依《村民委员会组织法》第5条第3款的规定应属于村民 集体所有；居民委员会掌管的财产是由政府捐赠性资助部分和居委会开展社会服务业的经济 收入两部分构成，具有归居委会所有即居民集体所有的独立财产性质，因此，《城市居民委员会组织法》第4条第2款明确规定：“居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单 位不得侵犯居民委员会的财产所有权。”业委会掌管的复有物业财产，即是业主们按对复有合属部分(共用部分)的分持比例共同持有即共有的财产，又是将业主们组织成集体而以业委 会形式集体持有即集体所有的财产。从法理上明确业委会与业主个体复有的物业财产属于集体所有制，意义十分重要：

　　1.扩大了社会主义经济制度的基础。与以私有制为基础实行资本主义经济制度为主的国家和地区不同，社会主义制度是中华人民共和国的根本制度，社会主义经济制度的基础是生 产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。物业是生产和生活的物质条件，居住物业实质也是劳动力和人口再生产所必需的物质资料，业委会既是具有业主身份 的群众集体自治组织，又是业主们在复有物业消费和经营管理方面依法进行共管合作的合作经济性质的业主自我服务组织。《宪法》第8条中规定农村和城镇中的消费、服务等“各种 形式的合作经济，都是社会主义劳动群众集体所有制经济”。由于物业管理事业发展覆盖面日益广阔，物业的群众性自治组织即业委会也相应日益增多，因而由业委会掌管的物业财产 (复有合属部分的财产)规模量也日益扩大，无疑这必然使社会主义经济制度基础日益扩大，促进社会主义事业的持续发展。从这层意义上讲，可以说业委会的诞生和发展，是中国社会 主义集体所有制经济组织形式的一个新类型的产生和成熟化的标志。曾经有不少人担心房屋所有多元化和私有化会削弱社会主义经济制度的公有基础，而对复有物业管理的集体化有利 于抵消这种担心。西方法理学中没有集体所有的法理，因而在解释不能归于公有(只是指国家所有)的集合性私有权问题时，只是划归共有范畴或称为“共管共有”、“区分共有”等 。在一般共有关系中通常不涉及“民主”问题，而在集合性共有即集体所有关系中，必然要讲究“民主”。《宪法》第17条第2款规定：“集体经济组织实行民主管理，依照法律规定 选举和罢免管理人员，决定经营管理的重大问题。”中国物业管理立法也强调业委会作为业主群众性自治组织必须实行民主制度。我们不能简单照搬西方法学对复有物业产权问题论析 ，而应从中国特色角度审视和界定中国大陆复有物业由业主们集体共管的所有制性质，从而进一步明确为什么物业复有会与一般共有(按份共有和亲合共有)不同的道理，明确业主按份 共有与业主团体集体所有的结合之深刻的辩证法道理，这是列宁提出的“对立面结合”的原则在社会主义条件下可以得到广泛应用的典型例证之一。

　　2.加强了对业主复有财产权益的保护。在法学和物业管理立法中应当明确物业复有制物质基础是独有专属部分与复有合属部分相结合的物业(包括其价值形态)，复有制产权持有结 构是业主个体独有权、业主按份共有权、业主集体所有权三者统一结合，这样有利于大大加强对业主复有的物业财产权益的保护。因为：遇有侵犯业主复有财产权益的行为情形，业主 们既可依共有权法理和法制请求消除侵犯危害，又可依集体所有权法理和法制请求消除侵犯危害。特别是中国法律十分注重保护社会主义经济制度的基础，《宪法》第12条明确宣称： “社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。”将由业委会掌管的物业财产及其价值形态物 确定为业主群众集体所有，显然可以加大对业主复有物业权益的保护力度。

　　3.促进了社会主义精神文明建设。曾经有不少人担忧房改的政策导向鼓励住房私有化，会使私人业主对复有物业的支配自由化和滋长私有私心意识，不利于社会主义意识的培养和 增强。在法理和立法中明确物业的复有合属部分属于业主集体所有的公共财产，由业委会统一掌管，并且复有物业管理规约具有业主集体合同性质，这显然有利于增强业主们的社会主 义意识和法制意识，对业主们进行集体主义教育也是顺理成章之事，有利于将《宪法》第24 条关于加强社会主义精神文明建设的规定，在业主团体自治管理活动中切实贯彻施行。

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