物业管理法规-业主自治管理法律关系主体和客体

　　在业主自治管理关系的基本主体与协助主体之间特别应注意业委会与物业管理企业之间 、业委会与居民委员会或社区工作委员会(或称街道管理委员会)之间的平等协作关系的理解 。

　　物业管理企业是合法接受业主或业委会委托，以有偿服务方式实施专业化物业管理和提 供人居服务的营业性经济组织。根据物业管理法规的规定，物业管理企业必须是公司型企业，《公司法》第3条第1款明确规定“有限责任公司和股份有限公司是企业法人”。物业管理 企业法人与业委会之间的关系是法律地位平等的民事主体依法订立和履行委托管理物业的服务合同关系，双方关系不具有行政隶属性质，都无权向对方下命令和强迫对方作出违背自己 真实意愿的行为。物业管理企业虽然应当按合同约定忠实尽力地为业主们提供优质管理服务，但绝不是业主们的“奴仆”，也非传统一般民事委托代管中的“管家”。业主、业委会与 受托的物业管理企业之间不是“主仆”关系，而是法律人格平等、民事地位平等、权利义务对等、服务易价对等的“四等”关系，理应相互尊重、平等相待、相互协作、团结合力，共 同搞好物业管理事业和业主自治管理事业，取得“双赢”(物业管理的委托方和受托方双方都能得益增利)成果，创造“四喜”(业主及业委会、物业管理企业、政府、社会四方对业主 自治和物业管理效益都感满意，皆大欢喜)效应。

　　居民委员会和业委会都属于直接依特别法组建的群众性自治组织，两者之间不存在行政 隶属关系，法律地位平等。但两者设立的基础和承担的中心职能截然不同：居委会是以法律授予的社会事务自治权为基础组建，承担的中心任务是政治性和社会保障性任务，即协助政 府做好社会稳定、民政、计划生育等工作和调解一般民事纠纷以及办理居民公共事务和公益事业、开展精神文明建设活动。正是如此，居委会得到政府的财政支持，依《城市居民委员 会组织法》第17条规定，居委会的工作经费和来源，居委会成员的生活补贴费的范围、标准和来源，由不设区的市、市辖区的人民政府或者上级人民政府规定并拨付；居委会的办公用 房，由当地人民政府统筹解决。居委会与政府的关系具有经济上和行政上的一定程度隶属性。业委会是以受法律保护的物业财产经济事务自治权为基础成立，承担的中心任务是经济性 任务，即促进物业保值和创造有利业主安居乐业的人居环境条件。两会的基本职能不同，且不可相互替代。居委会早在1954年12月31日全国人民代表大会常务委员会通过的《城市居民 委员会组织条例》中就被赋予了中国特色，并在中国城市社会生活中发挥了积极重要的稳定社会作用，1990年1月起施行的中国《城市居民委员会组织法》再次肯定了居委会的法律地 位。从1994年以来，随着物业管理事业的发展和业委会的崛起运作，业主委员、物业管理企业与居委会之间的利益矛盾关系也日渐凸现出来。居民与业主身份交叉，居民公约与业主公 约内容交叉，法定居委会六类任务中也存在与业主自治管理任务部分交叉的问题。依《城市居民委员会组织法》第4条规定(“居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办 有关的服务事业”)，居委会大搞社区服务第三产业创收更是与物业管理公司的便民服务地盘争可服务对象、争创收，也使居委会难以集中精力安心搞好政治性的本职工作。因此，在 城市管理体制改革讨论的问题中赫然出现了关于在业主自治管理辖区即物业管理区域内是否取消居委会的议题，社区建设和管理的理论与实践深化，也将居委会推入了改革序列，按社 区调整居委会管辖范围和职能任务。如北京市城市管理体制重心下移，加快“条专块统”改革，强化街道综合管理职能，建立健全街道管理委员会、社区会议制度和街道财力保障机制 、预算管理体制；居委会组织机构也进行相应改革，分设议事层和执行层，执行层由街道办事处以下派或招聘等方式为居委会配备的3至5名“民选街聘”专职社区事业干部组成，纳入 事业编制，其工资全部由财政负担。

　　我们认为，社会主义市场经济对社会生产力和社会生活力发展起着巨大的促进作用，可 称为社会的动力机制；但是，要保证社会的持续稳定发展，光有动力机制是不行的，还需要一种平衡利益的力量和凝聚人心的力量，可称为稳定机制。社会保障和以助人为宗旨的、具 有崇高的利他主义和人道精神的社会工作发挥的正是这种作用。居委会是具有中国特色的社会的自治组织和社会稳定机制的重要环节，理应保持，但要根据变化了的国情和社会实际及 时修改《城市居委会组织法》，将居委会的职责任务界定在政治性工作、社会工作和社会保障工作的范围内，删除居委会可举办第三产业的规定，禁止居委会经商，增加规定居委会协 助社区内业委会、社区服务中心、物业管理企业搞好公益性服务工作的职责，并明确在已实行业主团体自治辖区与居委会辖区范围一致的情形下，居民公约可以用专条认可方式将业主 公约的内容作为居民公约内容的组成部分。另外加强政治性事务、社会工作和社会保障事务、精神文明建设事务、家庭关系和社区公共生活方面的内容的约定。在《城市居民委员会组 织法》未作修改前，也可以在《物业管理条例》中用专门条款明确业委会与居委会分工配合、相互协助关系，业主公约与居民公约相互认可关系。从发展趋势看，居民委员会、业委会 和物业管理企业、社区服务中心将成为社区建设和管理的“四驾马车”，而街道办事处则是社区民主自治和社区服务产业的直接协调、推动、监理者。

　　二、业主自治管理法律关系的客体
　　业主自治管理法律关系的客体是业主自治的权利义务所共同指向的对象，具体包括物性 客体和事务性客体两类。

　　业主自治管理的物性客体是特定复有物业。复有物业是在产权关系上被区分为业主独有 专属部分和业主团体复有合属部分，而两部分又在物理构造上和使用功效上存在不可分关系的特定物业。对于业主独有专属部分的财产归属和实体(包括空间)范围界定，中国国内学术 界的争议已经不大，有关问题仅剩下实体范围界定是采无损共同利益说还是采壁心和最后粉刷表层折衷说的讨论。但对于业主团体复有合属部分的财产归属和量化问题目前仍在探讨之 中，需作论述。

　　复有物业的复有合属部分是复有权的客体，原属各业主按份共有的财产，经复有化而被 业主集体持有(或称业主团体复有)形式所涵摄和维系。从这层意义上，可以讲复有合属部分 的物业属于其涉及的各业主集合性共有权的和共管义务指向的客体，也就是业主们的公共财产，可以从建筑物本体及其固定附属设备的复有合属部分，及附属建筑物和构筑物的复有合 属部分(包括与复有建筑物本体相分离的运动场、停车场、庭院、绿化地、小桥、喷水坛、围墙等)，合法设置于复有建筑物之承载基地和附属基地(包括空闲地)上的使用权，复有物 业围括的空间和环境之共享权方面去界定属于业主们的公共财产范围和数量。其中建筑物本体、固定附属设备、附属建筑物和构筑物部可依其投资造价或购买价来统计其价值量，基地 使用权可依同类土地使用权出让价来统计其价值数量，空间共享权、环境共享权则可采用科学评估方法来评估出其价值数量，物业管理不仅是对物业实物进行管理，而且应加强对复有 物业价值管理。怎么来对待复有合属部分的物业财产即业主们的公共财产，是规范物业管理行为中的一个非常大的有待深化研究的问题。对业主自治法律关系的物性客体实行的自治管 理事务，具有非营利的经济性，是物业管理法律规范的重点所在。

　　应注意避免将复有合属部分(业主们集合性或组合性共有部分)与共用部分相混淆。从法律性质看，复有是复合持有(共同持有同一项所有权)，是所有权持有形式问题，共用是共同 使用，属使用权问题。共用部分如由全体业主使用，则由业主个体和业主团体复有，共用部分若仅由部分业主使用，则由该部分业主共有，只是因这部分业主共有部分仍属于复有物业 整体中的一部分，因而此部分业主共有权的行使仍然要像业主个体行使所有权一样受业主团体复有权的制约。例如，某住宅小区内的Ａ幢楼和Ｂ幢楼都有电梯，Ａ幢楼的电梯由Ａ幢的 业主们共有和共用，Ｂ幢楼的电梯由Ｂ幢楼的业主们共有和共用，而该小区的通小区大门的道路则是Ａ幢楼的业主们与Ｂ幢楼的业主们全体共有和共用，并且Ａ幢楼、Ｂ幢楼及小区内 道路由该小区的业主个体和业委会复有。因此，在复有权制度中，一方面，包含着业主个体层面的全体业主集合持有的共有权和部分业主组合持有的共有权；另一方面，包含着业主全 体组织层面的业主个体和业主团体持有的复有权对共有权的特别分持制约关系。把业主个体层面的共有权区分为全体业主集合持有的共有权和部分业主组合持有的共有权之意义在于： 在共有部分的使用、管理和费用负担上，前者由全体复有权人(业主全体)共同使用、管理和分担费用；后者由部分复有权人(部分业主)共同使用、分担管理和分担费用。

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