物权法详解-您应当知道的物权概念

十届全国人大五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》，并将于今年10月1日起施行。作为我国民法系统中最基本、最重要的法律，《物权法》与每一位国人日常生活息息相关。本版从今日起，连续三期为您详细解读物权法，告诉你生活中应当知道的物权概念和法律规定。

物权

生活例子：简单说，一头牛属于你，你可以让它耕田拉车，或租给邻居，也可以卖掉或杀掉吃肉。你有权随意处置这头牛，这些权利任何人无法干涉。

法律解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。包括所有权、用益物权和担保物权。《物权法》主要回答三个问题：财产属于谁，谁是财产主人；他对财产享有哪些权利，别人有怎样的义务；怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民事责任。

所有权

生活例子：你拥有一套房屋，你可以自己住，或者出租后收房租，也可以卖给别人或赠送给朋友。这就是你对这套房子的所有权。“物”的主人对它享有一切处分权。

法律解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利。所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。

用益物权

生活例子：张三租用李四的临街房开一家饭馆，张三可以在临街房里做饭菜、招揽客人并挣钱，他享有对所租房屋的占有、使用、收益的权利，但他没有处分权，不能把房子卖掉。也就是说，张三拥有的是房屋的用益物权。

法律解释：主要指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。

担保物权

私有财产同样不可侵犯

法律规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依法保护私人的继承权及其他合法权益。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

专家解释：这是我国首次明确将保护私有财产写进法律，将其和保护公有财产并列，是物权法最大突破之一。虽然以前也保护私产，但主要提“公有财产不可侵犯”，并着重突出保护公有财产。

住房用地满70年自动续期

法律规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依法律规定办理。

专家解释：按照土地法等规定，老百姓的房子只能有70年使用权，70年后咋办？物权法明确了“人有恒产”，可以续期，具体办法稍后会出台。这也是物权法最大突破之一。

明确业主与物业的几个争议

法律规定：建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但属于城镇公共道路、绿地或明示归个人的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先满足业主的需要，其归属由当事人约定；占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

专家解释：物业公司该不该对地面停车位收费？近年来，这些权属问题引发不少冲突事件，非常有必要以法律形式将其明确。

业主有权随时“炒”物业

法律规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

专家解释：大家都知道，业主是雇主，物业公司就好像保姆，可偏偏现实中这一保姆比老板还厉害，这是不正常的现象，说明相关法律的不完善。

征收私房要保证居住条件

法律规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，并足额安排被征地农民的社会保障费，保障农民生活。

专家解释：这从侧面体现了国家对个人私有财产的保护。

邻居“阳光权”受法律保护

法律规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当赔偿。

专家解释：这是首次以法律条文形式写明“居民享有阳光权、通风权”，以前都是按相邻关系处理，体现了对百姓民生的关注。

与传统道德相背的“拾金有偿”

法律规定：领取遗失物时，应向拾得人或有关部门支付保管费等必要费用。如果主人悬赏寻找遗失物的，领取时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管费用和报酬。

专家解释：举例说，张三有一张价值30万元的唐伯虎名画，但不慎丢失，刚好被李四捡到。张三在报纸上悬赏2万元。这时，李四把画送来，张三必须按照承诺支付2万元报酬。如果张三找上门来，李四不愿还，后来俩人闹上法院，李四就应当归还遗失物，并且张三不用给他任何费用和报酬。虽然拾金有偿不符合传统道德规定，但与现代社会发展相适应。

生活例子：甲向乙借30万元，以其价值20万元的房屋作为抵押担保，还将一辆价值3万元的面包车作质押担保，剩下7万元丙愿意作为担保人。如果上述担保均有效，甲还不起钱时，乙可以要求丙替甲还7万元，丙还款后可向甲追偿。

法律解释：担保物权指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保。债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。包括抵押权、质权和留置权。

动产

生活例子：张三卖给李四一头猪，双方约定让李四先将猪拉回家，第二天上午送800元购猪款。不料当晚下大雨，雷电将猪击死。李四只能自认倒霉，他应该对猪的死亡承担责任，因为猪的所有权已交付而发生转移。

法律解释：顾名思义，动产指可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。除了房屋等以外，一般物体都属于“动产”。

不动产

生活例子：甲和乙签订合同，把一套房屋以18万元卖给乙，但甲一房两卖，又把房子以20万元卖给丙，并且和丙到房管局进行了变更登记。尽管甲乙合同在先，但丙仍享有对房屋的所有权。因为房屋是不动产，以登记为准，乙只能要求甲承担违约责任。

法律解释：不动产指土地以及建筑物等土地附着物。不动产的新主人，必须履行登记手续。此外，船舶、航空器、机动车主人的变更也参照不动产。除有相反证据外，谁的名字在不动产登记簿上写着（如房产证），谁就是该不动产的主人；谁占有不动产，谁就是该不动产主人。

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