万科物业服务指南：房屋和设施维修管理篇

　　 万科物业服务指南：房屋和设施维修管理篇摘要：什么是房屋维修管理？房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求

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　　 万科物业服务指南：房屋和设施维修管理篇

　　 什么是房屋质量管理？

　　 房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为做出投资计划提供依据。

　　 什么是房屋维修？

　　 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维修、修缮和改建。

　　 什么是房屋维修管理？

　　 房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮、技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。

　　 房屋维修档案资料的管理包括哪些方面？

　　 物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和人员对房屋维修档案资料进行管理。房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面：

　　 1.房屋新建工程、维修工程竣工时的竣工图及有关房屋原始资料。

　　 2.现有的有关房屋及附属设备的技术资料。

　　 3、房屋维修的技术档案资料。

　　 房屋维修管理的原则是什么？

　　 房屋维修管理的原则主要包括以下三个原则？

　　 1、“经济、合理、安全、实用”的原则：

　　 经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，尽量做大少花钱多办事；

　　 合理，指要求制订合理的房屋维修计划和方案；

　　 实用，就是要从实际出发，因地制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。

　　 2、“区别对待”原则：

　　 根据房屋建筑的年限，可把房屋大致划分为新建房屋和旧建房屋两大类。

　　 新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常保养，保持原貌和使用功能。

　　 旧建房屋，应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。

　　 3、“服务”原则：

　　 在房屋管理上维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决住户需要解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。

　　 房屋维修工程的考核标准是什么？

　　 房屋维修工程的考核标准是根据房屋的不同等级类别和房屋维修的分项工程而分别确定的。

　　 1.主体工程

　　 主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等主要承重构件的维修。当主体工程损坏严重时，不论哪一级或类别的房屋维修，其考核标准均是要求牢固、安全、不留隐患。

　　 2.木门窗及装修工程

　　 这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。木装修牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。

　　 3.楼地面工程

　　 楼地面工程的维修牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境，维修适应增设防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应该做钢筋混凝土楼面。

　　 4.屋面工程

　　 经维修后的屋面必须确保安全，不渗透，排水畅通。

　　 5.抹灰工程

　　 抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起泡、不松动、不剥落。

　　 6.油漆粉饰工程

　　 油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件要进行周期性油漆保养。

　　 7.金属构件

　　 经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。

　　 8.其他工程

　　 房屋其他部分的考核要求修复原样或疏通，以保证住（用）户安全，改善居住条件。

　　 房屋维修工程考核指标有哪些方面？

　　 房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量和工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。主要有以下几种指标：

　　 1.房屋完好率

　　 房屋完好率是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋的建筑面积之和，占总的房屋面积的百分比。这里的完好房是指房屋主体结构良好，设备完整，上

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