信托成房地产企业短期融资渠道

    当寻找腾挪资金已经成为房企不再讳言的事实时，一场由信托公司主导的拯救戏幕已经徐徐拉开。

    继5亿元规模的“瑞信”房地产投资信托的成功发行，北京信托另一项房地产信托计划——“创赢一号工业地产收益权集合资金信托计划”（下称“创赢一号”）也于日前开始推介。

    据了解，该计划募集信托资金2亿元，将全部用于购买北京艺苑房地产开发有限责任公司（下称“北京艺苑”）名下芦城地块、艺苑科技园和大红门地块三块工业用地和房屋的收益权。信托期限为2年，信托双方约定，北京艺苑在满足合同约定条件下回购该收益权。

    “销售情况非常好，目前只剩下几千万的募集差额，并且也都有了认购人。”该信托计划相关人士表示个人以及机构投资者分别最高达16%、15%的年预期收益率对市场具有一定的吸引力。

    尽管较高的投资回报率意味着房企的信托融资成本也将提升，但随着近两个月来逐步增多的房地产信托融资案例，记者接触的信托人士的观点近乎默契：“未来房地产信托融资产品将有可能逐步回暖”。

    短期融资计划

    “创赢一号”信托计划的资金运作并未仅仅停留在购买“工业地产收益权”上，其下一步的资金运作则将此次信托计划的性质彻底转变为一场为企业短期融资的阳谋。

    根据此次信托约定，在北京艺苑取得北京市大兴区黄村镇永华路6号土地使用权证后，双方以该土地成立新的项目公司（下称“项目公司”）。在项目公司中，北京信托将以对北京艺苑回购的债权（即工业地产收益权收益）进行投资，并最终持有其70%的股权。信托计划到期时，由北京艺苑受让该部分股权，结束信托计划。

    “这实质上是北京信托先拥有了对北京艺苑的一个债权，北京信托再以该债权收购项目公司股权。” 西南财经大学信托与理财研究所赵杨分析道。

    至此，北京艺苑为永华路6号地融资的目的已经逐渐清晰。据了解，该地块由北京艺苑于年初1月份摘牌所得，成交价格为4.01亿元。

    “4亿元的土地出让金，北京艺苑仍然有2亿元的资金缺口，因此无法拿到土地使用权证。未来几个月后其名下的一宗土地将被政府征收，作价在2.4亿~2.8亿元之间。但远水不解近渴，这中间仍有2~3个月的缺口。”一位知情人士透露流动资金匮乏是北京艺苑寻求信托融资的主要目的。

    这一点得到了上述北京信托人士的印证，其表示:“为了控制真空期的风险，我们要求北京艺苑用名下其他资产抵押担保。”

    但不难发现，相对于实际中仅2~3个月的资金缺口，两年信托期限显然会使北京艺苑的信托融资成本大大增加。

    对此，该人士表示：“真正的信托并不会持续2年，应该以半年为期限。这是双方相互让步的结果，再短则有可能损害投资者的资金安排。”

    信托融资回暖

    “创赢一号”为房企短期融资的特点，在北京信托刚刚成功发行的“瑞信”信托计划中也有所体现。

    尽管两款信托产品在产品设计以及投资项目上均有不同，但都设计了股权/受益权回购、保证担保等条款。而这正是市场人士判断其为企业短期融资的重要因素之一。

    而除却北京信托，目前其他信托公司的房企短期融资产品都有增多趋势。根据西南财经大学信托与理财研究所公开数据显示，3、4月份的房地产信托融资数量以及规模均有提升，其中3月推出的7个房地产信托产品，带有明显的企业融资特点的产品高达6个。

    在接受记者采访时，另外一家推出房地产信托产品的信托公司信托负责人表示：“房地产行业目前仍是一个利润相对较高的行业，相对于基建、路桥等信托产品，房地产信托收益对投资者更有吸引力，信托公司也乐于发行房地产信托产品。”

    数据以及信托公司的态度，给房地产信托以回暖的迹象。而对于未来趋势，一位分析人士进一步指出：“由于2008年宏观调控的持续以及资本市场的不景气，房地产信托有可能再次成为信托公司的主要业务。”

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