从金融角度谈房地产

　　中国房地产业目前正面临非常重要的变革时期，我本身是来自金融机构，出来做房地产的投融资，针对这样的变革时期，我们中国的房地产业到现在为止，面临着那些相关的问题，我们针对这些问题，该怎样去解决，我在此提出这次演讲的一个主题，叫困境中的房地产应变之道。
　　总的来说，在我们看来中国房地产业主要面临三个困境，正如今天下午各位嘉宾说的，面临着宏观经济的调整、金融资本的波动以及政策调控。我分为三点，第一，利率汇率风险、第二价格泡沫隐忧，现在大家都在争论当前的房地产价格是否过热，因此这一点也是当前房地产市场面临非常重要的问题。第三，融资渠道问题。
　　首先我们来看看利率。最近人民币汇率升值的问题，引起在座很多专家学者的关注，但是对利率问题的关注，并没有投入到人们的视线中，我还是想提提利率的问题。这是去年下半年到今年上半年人民币汇率变化，人民币基本汇率开始上调，同时到今年的三月份，中央人民银行提出个人按揭贷款利率下限幅度的调整，这是关于利率变动的一个最新的情况。国家利率政策会不会继续向上调控，我们也不得不关注当前的利率指数还是非常低的阶段，我们不得不考虑是不是当前中国仍然存在着加息的可能，中国当前是不是进入了进一步加息的周期。如果人民币的利率进一步调整，那么整个中国房地产业会怎样的变化，进一步的调整会对中国房地产业有怎样的影响。
　　我做了一个简单的分析。总体来看，我们觉得利率的变动对中国房地产业影响是四个方面，房地产开发商、房地产投资方、住房消费者、土地市场。首先看一看利率变动对开发商的影响。利率大家都知道，是一个资金成本的问题，银行贷款每年按揭的利率率会进一步增高，承受的资金成本进一步加大，如果利率进一步升高，资金成本对开发商来说会上升，同时也会进一步加大对整个市场价格的风险，或者说一个预期，可能作为买方来说，会进一步的去估计这个市场，会进一步的加息，可能会持币待购。同时资金回笼周期也会进一步的便短。这是我们对房地产开发商一个简单的分析。
　　其次是房地产投资方。由于市场的价格下跌，显然易见会使投资方所承受的投资收益会下降，所以对投资方的影响，是投资收益率下降。对于消费者的影响，我们每个月需要还款的压力加大了，这一点会影响很重要的方法，就是会影响到我们提前还款，同时由于这个市场预期这个利率会进一步的上调，预期到也个市场价格进一步的下跌，很多购房者存在着持币观望或者是准备想买房但是又面临着种种市场价格会下调的预期，这一点的影响也是非常重要的。总体来说我们对房地产消费者也存在着非常复杂的结构性影响。关于土地市场，中国土地市场进一步规范，使拿地的成本进一步增强，土地的价格会进一步上升，因此，在利率上调的情况下，土地价格会进一步上升，这是我们简要的分析。
　　简单谈一下关于人民币汇率的问题。钟伟、黄沁先生都说了很多，我简单做一个分析吧。假设人民币升值5％，为什么假设5％，前两天人民银行调整汇率2％，但是如果看一看实际上这个市场对人民币汇率的预期远远不止2％，如果人民币进一步升值达到5％，可以看一下如果买入时，外国的资金买入时人民币汇率是8.27：1，卖出是7：88：1，在此期间持有时人民币资产增长10％，房地产本身以人民币计算的价格，同时在中国外汇收益，外汇资本利得，是一个汇率升值的一个影响，这样的话我们可以看出整个的影响可以达到15.4％，也就是说外资热钱投资中国房地产市场，在人民币升值5％的情况下，他的综合收益率可以达到15.4％。
　　我们看一看现在的复杂情况。如果市场进一步预期，利率进一步上调，同时汇率还有进一步升值的可能性，在这两种因素综合反映变化的情况下，中国房地产市场会面临怎样的情况。
　　首先看一看汇率不变利率上调的情况，我们可以看一看，简单的表格首先是影响资金成本，我们前期也分析过了，资金成本会进一步上升，产品价格会进一步下降，土地价格也会进一步下降，对整个行业利率的上调，会对整个行业产生比较负面的影响。人民币汇率变动的时候，中国房地产价格进一步的上涨，一旦升值到位了，正如市场所预期的，到5％左右的话，我们可以预期热钱可以及时的获利了结，一旦资金抽去，对整个行业是全方位的负面影响。
　　中国房地产市场在两种金融政策同时变动的情况下，会有怎样的情况？假设人民币汇率进一步上调100个基点，我们这之前的判断是资金还是相对充裕的，因为还有国外大量热钱投资中国房地产市场，想获得一个基本的汇兑收益，同时对于开发商、购房者来说，承担的费用会进一步加大，因为利率上调了。利率上调对市场的影响是负面的，但是同时汇率上调，汇率没有升之前市场有一个预期，会进一步的上涨，所以总体来看需求是一个不确定的状况，最可怕的影响是利率和汇率同时变化，也就是说利率也上调了0.27％，汇率也同时升值到5％，如果这样的两种情况同时出现，对中国房地产是一个负面的影响。
　　首先热钱在汇率升值之后，会大幅度的抽出，同时我们承担的资金成本会进一步的加大，因此对整个行业来说，资金的抽逃或者资金的银根收缩对行业是全面紧缩的。在此引起开发商或者传媒的重视，也就是说人民币汇率和利率的变动，是我们不得不关注的金融重点信号。
　　下面看一下价格泡沫的问题。在此我们做了一点研究，想看一看从海外市场经验来看，当前的中国房地产市场泡沫到底是什么原因造成的，也就是说我们考察了东南亚、香港、美国、欧洲，都得到了一个普遍的结论，跟大家分享一下。
　　总体来说，我们认为中国房地产泡沫如果从金融的角度考察，面临四个方面的主因。首先是银行的过度参与，刚才许多专家也说过了，银行不够紧缩银根，在放贷的审批上过于松散，影响了整个市场，导致房地产泡沫增长的一个主因。其次是宽松的金融环境，我们想提出的是关于低利率的问题，很多国家的房地产泡沫都是因为当时泡沫时期，这个国家的金融产业政策所制订的低利率政策所导致的。第三个方面，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱，主要体现在几个方面，一个是利率和汇率调节工具利用不合理，大幅度上调或者猛然上调，都会导致整个房地产泡沫，或者是国际投资热钱急剧的进入或者急剧的抽逃。比如说日本当时签订了广场协议，八几年，日元对美元的汇率，几年下降了40％多，导致整个国际资本在日本这样的经济环境下，短期内获得了非常大的汇兑收益，国际热钱很快就撤离了日本房地产市场，导致日本房地产市场经历了十几年直到现在还是非常萎靡的阶段。第四国际资本流动影响，国际炒家投资中国房地产市场，为的是投资收益，为了房地产价格的升值，为了汇兑升值导致的影响，综合来看，我们认为导致中国房地产市场，乃至全世界房地产泡沫四个方面的原因，都可以归结为以上四点。
　　我们分析了当前各国导致房地产价格进一步产生泡沫原因之后，对于政府的政策，我们有哪些方面的借鉴因素呢？政府官员来了很多，都谈了很多当前一系列的政策可以出台，我们储备了一系列的政策，但是我们还是要对政府政策提出一些值得借鉴的意见。
　　第一，关于汇率稳定的问题。人民币汇率乃至各个国家的汇率，在泡沫时期一定要保持相对的稳定，对于国际热钱乃至资金市场的流动，都是起到至关重要的作用，建议当前汇率的变动还是采取相对稳定渐进的政策。
　　第二，利率工具要合理利用，利率大幅度的上升或者大幅度的下降，都会导致整个行业资金面的急剧紧缩或者急剧宽松，这都是导致泡沫的原因，因此我们利率也要合理有调节的有管制的进一步温和的调节。
　　第三，银行贷款严格的控制，我们也需要指出一点，银行贷款对于整个房地产行业的资金链影响非常大，所以银行贷款的严格审批，在泡沫时期，也是非常重要的。

[1] [2]  下一页

本文关键字：房地产  房地产金融，房地产金融