开发商银根进一步告紧 基金深入二线城市

　　“39号令的颁布对于基金来说一个机会，有些小型基金可能会较有潜力的中小型开发商配对，那些大型海外基金则会一如既的跟随那些大型品牌企业。”

　　业内人士表示：在土地资源有的房地产市场，开发商的第一命是地，而拿地的第一要素是前两年中国地产界遭遇了太多的云变幻，单一地从银行贷款的融模式已经不适用于大多数开发 在目前开发商数量过多 信用平普遍低下的情况下，对于上市资，大多数中小房地产公司只能洋兴叹 此时新鲜出台的39号又重击出拳，开发商银根进一步紧，以基金为主流的融资渠道将为开发商新宠。

　　地产频牵基金手

　　除了选择了购买成熟物业，寻稳定回报外，另一部分外资积极开发商合作赚取利润。10月14日，曾与摩根士坦利、ING、CDP等国著名基金达成合作的复地集团再宣布，将与北欧金融集团SEB旗下的房地产投资管理机构合作，双方计划共同出资亿美元，合作投开发中国的房地产项目。SEB成于1856年，是北欧老牌金融集团，目前在全球管理的物业投资总资产逾亿美元事总经理蔡财顺表示，SEB长期看好中国未来地产市场，并称中国地产市场是SEB全球房地产战的重点之一。复地集团与基金合作的基本模式是由基金公司进行资本注入，而项目运作开发则由复地全权操作。

　　上海社会科学院经济研究所融与资本市场研究室副主任韩汉君指出：由于国内房地产开发

　　“门槛”的抬高，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场。本地发展商如果不和国际资接轨，它的生存空间将受到挤压。在这种情况下，有些房地产开发企业在市场寻求战略伙伴，或采取强强联手的方式，以壮大企业实力。

　　事实上，最近不少开发商表示，目前融资渠道并不顺畅的情况下，与外资合作不失为一种好的解决办法。

　　2007年以来，外资进入中国房产市场的方式越来越多样化，参股、债券介入等不一而足。今年1月，美国华平注资3000万美元入股上海中凯集团25%股权；2月，美林等海外基金通过购买上海置业12.396%亿元人民币的债券，间接介入其在沈阳及无锡的房地产项目；3月，荷兰INC借其全资拥有的沃德商务有限公司之手，以约1.87亿元人民币参股金地集团的

　　武汉项目……业内人士判断，随着对外资设立房地产企业审批的日益严格，今后外资与国内房地产企业在资本层面的“合作”可能会愈演愈烈。

　　中小企业欲分羹

　　“决定投资一个项目的谈判中，只有10%-20%的时间是讨论项目，40%-50%是讨论合作模式，其他时间是讨论资金如何进出的问题。” 供职于一家规模为30亿美元的英国基金公司驻沪首席代表告诉笔者说，这两年她仅在上海考察的项目就有400多个，尤其最近一段时间有时候一天就要谈3个项目，很多规模不大，但手上有物业的中小企业最近表现的合作意

　　图非常强烈。尤其是最近一段时间，还有两个月到年末，银行的还贷期限就在眼前，对资金捉襟见肘的中小发展商而言，又是一道难熬的关。

　　业内人士指出，一些以股权投资为主的国外中小型私募基金在内地频频现身，这些小型基金可能会和较有潜力的中小型开发商配对，不过为了保证开发进度，这部分房企必须做出让利，基金可能即将从卖方市场走入买方市场。

　　39号令利好基金

　　“39号令的颁布确实对海外基金有着利好的一面。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅告诉笔者：目前，海外地产基金主要以三种方式进入国内市场：一是投资开发型，即从前期就开始介入项目开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志

　　银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行；二是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞

　　基金(Ascendas MGM)、等；三是不良资产处置型，通过收购不良资产将其证券化打包处置、变现盈利,参与者主要是高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等跨国投行。随着国内限外政策的不断深入，合作开发已经渐渐成为一种潮流。

　　戴德梁行投资部董事叶建成分析到：2006年前的外资与国内房地产商的合作模式主要定位于全国排名前二十的大型发展商，项目主要位于一级城市。如2003年上海永业与摩根斯坦利等合作开发位于新天地的住宅项目锦麟天地；2004年复地先后与摩根斯坦利和ING合作开发上海的住宅项目；2005年万科与GIC和ING 共同开发上海，沈阳，无锡的项目。今年的

　　合作可谓更加频繁和紧密，国外资本深入至二线城市，与当地的有良好信誉的实力开发商建立合作关系。可以看到此类开发商在当地拥有一定的土地储备，善于处理与政府和银行的关系，正是外资扩张中所最急需解决的问题。

　　“前段时间西班牙普凯基金和我们接触，我们给他推荐一些成熟物业，他们直接表示并不太感兴趣。相反，他们非常期望找到一个好的当地伙伴，为其未来的内地发展养精蓄锐。”邹毅举例说。

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