市场比较法在宗地地价评估中的应用

　　 摘要 从实务的角度出发,系统阐述了如何将市场比较法用于宗地地价评估。文中首先论述了市场比较法的基本原理,然后对宗地地价影响因素修正系数的测算方法作了详细的说明,最后给出了利用市场比较法进行宗地地价评估的一个应用案例。

　　 一 引言

　　 市场比较法是指在求取某宗待估土地价格时,可将待估土地与较近期内发生交易的类似土地进行对照比较,并根据已发生交易的土地价格,经过各种因素修正后,求得待估土地价格的一种方法。

　　 市场比较法是国际上较为通用的经典估价方法之一,也是最重要、最常用的估价方法之一,由于这种方法具有现实性,符合当事人的经济行为,具有较强的说服力,所以只要有类似的适当土地交易案例,即可运用这种方法。

　　 市场比较法是以商品的替代原则为其理论依据的。根据一般的商品价值关系,在同一市场中,应该有两种市场行为的存在:一是具有相同使用价值和性质(效用)的商品,应该具有相同的价格,即完全替代原则。二是在两个以上具有替代关系的商品同时存在时,商品的价格是经过它们之间的相互竞争后产生的,即具有替代关系的商品,其价格会相互影响,并趋于一致。具体到地产商品来说,当市场上有效用类似的地产同时存在时,它们的价格就会相互牵引,相互接近。

　　 土地使用权作为商品进入市场后,某宗地交易的价格必须受到同它具有同等效用的替代土地价格的影响。可以设想,一个土地购买者,在要购入某块土地时,会尽可能地掌握市场上目前与之具有相同效用的土地价格水平,而不会以高出市场价格的水平来购入这块地。相反,作为卖出者也不会乐意以低于市场价格的水平将这块地卖出。由此可见,运用市场比较法估算宗地价格,不仅有它的现实性,而且有可靠的理论依据。

　　 我国在市场经济条件下,土地使用权转让价格的评估将呈现出蓬勃发展的趋势。随着我国土地使用制度改革的不断深入和地产市场的进一步发育和完善,市场比较法在土地估价工作中的应用前景将十分广阔。

　　 二 市场比较法的基本原理

　　 1.市场比较法的一般步骤

　　 运用市场比较法一般可按下述步骤进行:

　　 (1)广泛收集交易资料

　　 运用市场比较法进行地价评估,必须以大量的交易资料为基础。交易案例资料的收集,其内容一般包括土地位置、面积、形状、用途、交通情况、周围环境、交易日期、交易价格、地上物状况、交易双方的基本情况以及市场状况等。

　　 (2)选取可供比较参照的交易案例

　　 供比较参照的交易案例必须符合以下条件:

　　 ①应与被估地产的估价期日相接近。

　　 ②与被估地产所处的地区应相同,或在同一供需圈内的类似地区。

　　 ③应与待估土地属同一交易类型,土地的使用性质相同。

　　 ④该交易案例必须为正常交易,或可修正为正常交易。

　　 ⑤应是宗地个别因素基本一致,能作个别因素比较的案例。

　　 (3)进行差别调整

　　 差别调整又称差异因素修正,修正角度可分为以下五个方面:

　　 ①时间差异修正

　　 ②交易性修正

　　 ③品质修正④公允性修正

　　 ⑤政策性修正

　　 (4)确定待估土地价格

　　 运用比较法评估土地价格时,一般会有几个或多个评估比较参照案例,因而,经过因素修正后也会有多个比较参照价格,将多个比较参照价格求算为待估土地价格的方法有多种,比较可取的方法是加权平均法,即通过计算交易案例的方差,进而确定交易案例的权重,再根据权重和修正后的案例价格计算出加权平均值,作为待估土地的价格。

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