土地估价市场比较法

　　 一.市场比较法的基本原理

　　 市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下:

　　 1.直接比较公式:

　　 PD=PB×A×B×D×E

　　 式中:PD――待估宗地价格;

　　 PB――比较案例价格;

　　 A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数

　　 B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数

　　 D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

　　 E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

　　 2.间接比较公式:

　　 PD=PB×A×B×C×D×E

　　 式中:PD.PB.A.B.D.E含义同前;

　　 C――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数

　　 二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:

　　 1.广泛搜集宗地交易实例;

　　 2.选取比较实例;

　　 3.建立价格可比基础;

　　 4.进行交易情况修正;

　　 5.进行交易日期修正;

　　 6.进行区域因素修正;

　　 7.进行个别因素修正;

　　 8.求出比准价格。

　　 三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。

　　 拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性(来自:www.fangxiucai.com),甚至会使市场比较法无法采用。因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。

　　 3.1 一般搜集交易实例的途径有:

　　 1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;

　　 2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;

　　 3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;

　　 4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;

　　 5.同行之间相互提供信息资料;

　　 6.其他途径获取资料。

　　 3.2 搜集交易实例的内容包括:

　　 1.交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况,还要了解交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易,即属正常交易还是非正常交易。

　　 交易目的是指交易双方为什么而交易,一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。

　　 2.交易实例的状况。一般应包括:

　　 (1)坐落位置、形状与面积;

　　 (2)地质条件;

　　 (3)购物、交通等环境条件;

　　 (4)土地利用现状与规划用途;

　　 (5)有关地上建筑物的基本情况;

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