土地估价收益还原法

　　 一.收益还原法的基本原理

　　 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下:

　　 P=a/r[1-1/(1+r)m]

　　 式中:P--有限年期土地收益价格;

　　 a--年土地纯收益;

　　 r--土地还原利率;

　　 m--土地使用年期。

　　 二.运用收益还原法评估宗地价格的程序

　　 1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;

　　 2.估算年总收益;

　　 3.估算年总费用;

　　 4.计算年纯收益;

　　 5.确定还原利率;

　　 6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;

　　 7.确定待估宗地地价。

　　 2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

　　 2.4 总费用

　　 2.4.1 土地租赁中的总费用

　　 土地租赁中的总费用主要包括:

　　 1.土地使用税;

　　 2.土地管理费;

　　 3.土地维护费;

　　 4.其他费用。

　　 2.4.2 房地出租中的总费用

　　 房地出租中的总费用主要包括:

　　 1.经营维修费;

　　 2.经营管理费;

　　 3.房屋年保险费;

　　 4.房屋出租年应交税金;

　　 5.房屋年折旧费;

　　 6.房资本的利息

　　 7.其他费用。

　　 2.4.3 经营性企业房地产中的总费用

　　 经营性企业房地产中的总费用主要包括:

　　 1.销售成本;

　　 2.销售费用;

　　 3.经营管理费;

　　 4.销售税金;

　　 5.财务费用;

　　 6.经营利润。

　　 2.4.4 生产性企业房地产中的总费用

　　 生产性企业房地产中的总费用主要包括:

　　 1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;

　　 2.产品销售费;

　　 3.产品销售税金及附加;

　　 4.财务费用;

　　 5.管理费用;

　　 6.企业利润。

　　 2.5 求取年纯收益

　　 1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用

　　 2.房地出租中的土地年纯收益求取(来自:www.fangxiucai.com):

　　 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益

　　 房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用

　　 房屋年纯收益=房屋现值×

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