业内：房地产公司毛利率将修复

    今年以来房地产市场一改去年价格下跌、成交清淡的低迷局面而出现持续的价升量增。业内人士分析，房地产市场的不断活跃及向好趋势，使房地产公司的经营环境得到明显改善，其毛利率将得到大幅修正，业绩也会得到明显提升。 

    根据国家发改委近日的统计数据，今年5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.5个百分点，而环比则上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。这表明，全国的房屋售价在继续回升，已基本达到去年的水平，其中有十多个城市房价已超过2008年同期，如天津5月份同比上涨0.9个百分点，环比上涨0.6个百分点；沈阳5月份同比上涨1.7个百分点，环比上涨0.2个百分点等。

　　在价格上涨的同时，成交量更是大幅攀升。万科近日公布的5月份销售数据显示，2009年5月份其实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，分别比08年同期增长19.3%和19.7%；而1-5月份累计销售面积281.7万平方米，销售金额238.9亿元，分别比08年同期增长27.4%和20.9%。金地集团的公告也显示，2009年1-5月公司实现签约面积182.12万平方米，同比增长150.26%；实现签约金额147.12亿元，同比增长157.54%。其它如保利地产等销售面积和金额都实现大幅增长。除了普通住宅外，非住宅类房产也进一步活跃，以二手非住宅类市场为例，根据中易安房地产担保有限公司的数据，今年前5个月仅北京就有2742套非住宅类二手房成交。中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华认为，今年年内非住宅类二手房交易还会有所增长。

　　价格和成交量的大幅增长对房产公司意义不言而喻。去年房市持续的低迷使房地产公司资金紧张，甚至有断裂的危机，现在这种状况有了明显改善。近期地价上升，各地“地王”频现，房企疯狂拿地，都表明其资金状况的宽裕。国信证券分析师认为，销售好转将直接带动房地产公司业绩的改善，房价上涨将大幅修复房地产公司的毛利率。

　　WIND资讯的统计数据显示，2008年房地产类上市公司总体毛利率大约为15.55%,而2008年中期时为18.25%，今年一季度则上升到19.15%，这表明2008年下半年毛利率下降较大，而今年一季度则有明显回升。考虑到房地产市场回升在二季度更明显，可以预计二季度房产公司毛利将有进一步的回升，上半年房地产类上市公司业绩也将有所改善。

　　当然，由于房地产公司结算的特殊性,销售金额增加也并不意味着上市公司当期业绩就会立竿见影地提高。国信证券专业人士分析，2009年房地产公司业绩超预期的幅度不会太大，但明年业绩将大大超过市场预期。

　　东海证券分析表示，随着房地产销售的继续放量，房价将会得到更好的支撑，房产公司的盈利预测和RNAV[(物业面积*市场均价-净负债)/总股本]将面临全面重估。上半年良好的销售除了将在半年报中体现出来外，更多的可能不是反映在业绩上，而是通过财务报表中预收账款科目的增长反映出来。如仅仅统计万科、金地集团、保利地产三家公司今年1-5月份的累计销售金额，其总体的同比增幅就超过了55%,因此，可以预计今年半年报房地产公司www.fangxiucai.com的预收款整体将会有较大增长，如果在未来某个时间转入结算，上市公司的毛利率将得到大幅修复，业绩将会有较大提升。 

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