商业地产销售风险与回避

　　 也有使用权为12年等不等，但其比例关系也就在6左右，因为产权是10，所以15年这种意义也不大，商户一般不会考虑太长远，10年已足够。

　　 3、销售产权，使用权买断，年租这三种组合。

　　 这是一种复杂组合，由于项目的需要在资金链短期危机或区域历史沿革，针对不同需要群体而组合进行。

　　 销售产权面对对象-社会投资户

　　 十年经营权买断-商户投资者

　　 年租-经营户

　　 这三管齐下，以上三者所定不严格清楚，为模糊界定。具体常有交叉客户，这种模式主要的难点是各种模式在销售过程和租赁过程中，难以把握其比例关系，节点的控制难度大。

　　 总之，无论哪一种组合，其中的年租是后续的保证，任何一种组合方式都需要年租来完成经营户的保证，在组合中针对产权投资者或使用权投资者，其在招商过程 ，都要走在年租的前边来完成，通过年租对经营户的招商这个假象，或是价格差来吸引投资者，销售的投资者优先。

　　 也有特例，在租赁结束后，再进行销售，因资金问题或其它因素，即市场成熟后再卖产权，其有利有弊。如新市场最好不要采用，运营有2、3年，已过养市期，则可考虑。

　　 产权，使用权，年租的组合应用价格表。

　　 楼层

　　 租赁方式

　　 产权方式

　　 十年使用权方式

　　 B1

　　 8.5元/天/平米

　　 33575元/平米

　　 21250元/平米

　　 F1

　　 10元/天/平米

　　 39500元/平米

　　 25000元/平米

　　 F2

　　 9.8元/天/平米

　　 38710元/平米

　　 24500元/平米

　　 F3

　　 9.7元/天/平米

　　 38315元/平米

　　 24250元/平米

　　 F4

　　 8.5元/天/平米

　　 33575元/平米

　　 21250元/平米

　　 F5

　　 7.5元/天/平米

　　 29625元/平米

　　 18750元/平米

　　 F6

　　 5.0元/天/平米

　　 23700元/平米

　　 15000元/平米

　　 F7

　　 4.0元/天/平米

　　 23700元/平米

　　 15000元/平米

　　 F8

　　 3.0元/天/平米

　　 23700元/平米

　　 15000元/平米

　　 认购方式：

　　 a)租赁方式：租赁合同期两年：租金年付：第二年上浮10%。

　　 二、十年使用权方式：合同期十年

　　 付款方式：（1）一次性付款（2）签名册约时付65%，开业一年

　　 后付35%

　　 三、产权方式：（1）一次性付款（2）首付40%，银行按揭60%十年

　　 文章来自地产www.fangxiucai.com

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